"限貸"醞釀松動 改善型需求或先受益

　　近期，市場關(guān)于銀行放松“限貸”的消息此起彼伏。

　　如網(wǎng)傳建行將出臺新的信貸政策，“房貸政策沒有變化，但各分行可以根據(jù)不同區(qū)域的不同情況做出調(diào)整，北京這邊的房貸利率沒變?！苯ㄐ锌傂修k公室人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

　　本記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖大部分商業(yè)銀行仍然維持原有貸款利率標準不變，但在北京確實有一些股份制銀行下調(diào)了首套房貸利率。

　　“中信銀行與鏈家地產(chǎn)合作后，鏈家客戶將有望從銀行獲得二手房融資專項信貸額度保障及首套房房貸利率優(yōu)惠，如北京鏈家首套房客戶貸款利率享受9折優(yōu)惠。”中信銀行方面在給中國房地產(chǎn)報的書面回復中表示。招商銀行北京分行信貸人士則對中國房地產(chǎn)報記者透露，無論是購買新房還是二手房，在招商銀行辦理首套房貸，利率都可以打9折，前提是須存入貸款額的15%作為保證金。

　　不過，這是否意味著貸款利率將全線松動，目前還很難講。

　　可以肯定的是，“從現(xiàn)在開始‘限貸’會逐步松動，但關(guān)鍵是怎么松動。改善型需求房貸利率先松動的可能性比較大，因為在市場下行之下，改善型需求會逐漸釋放，因此對貸款的需求更多，而且二套房貸首付高利率高，銀行承受的風險更小?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學家連平在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　中信、招商首套房貸利率9折

　　中信銀行對首套房貸利率的放松主要體現(xiàn)在二手房交易上。

　　8月19日，中信銀行與鏈家地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議約定，將通過資源整合、渠道共享，開展包括零售金融產(chǎn)品和公司金融產(chǎn)品在內(nèi)的全面合作。其中，對于通過鏈家地產(chǎn)購買首套住房的客戶可以在中信享受9折利率優(yōu)惠。

　　“在國家相關(guān)部門要求商業(yè)銀行落實差別化住房信貸政策、支持剛需釋放背景下，中信此舉算是對當前市場趨勢的一個積極回應?！敝行陪y行方面回復中國房地產(chǎn)報記者表示，今年下半年以來，中信銀行已經(jīng)針對家庭購買首套住房的貸款需求進一步擴大了信貸規(guī)模。

　　其實，早在今年4月份，中信銀行就在有條件地給予首套房貸利率優(yōu)惠。彼時，中信銀行與偉業(yè)我愛我家集團簽署合作協(xié)議，給予其客戶專項信貸額度保障，并在北京率先推出首套房貸利率優(yōu)惠。

　　給予首套房貸利率折扣的并非僅中信銀行一家。

　　前述招商銀行人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，北京這邊的首套房貸利率已下浮到9折，“在貸款標準認定上，依然嚴格執(zhí)行，認房又認貸。”

　　此外，匯豐銀行對于符合條件的優(yōu)質(zhì)客戶，首套房貸利率最多打9.4折，農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)對認定的優(yōu)質(zhì)客戶最多打9.5折。

　　恒生銀行對首套房貸利率的制定則更為靈活，“將參考各個客戶的具體情況，根據(jù)風險定價原則在監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動厘定住房按揭貸款利率。并將根據(jù)市場情況不時調(diào)整貸款利率政策。”恒生銀行人士對中國房地產(chǎn)報記者稱。

　　“一方面是因為前段時間中央出臺指導意見要求銀行支持剛需，提高貸款投放量并下調(diào)利率，有關(guān)銀行對此做出響應;另一方面，各家銀行也是根據(jù)自身業(yè)務需要來考慮，率先做出調(diào)整的銀行能因此拓展業(yè)務，比如吸收15%保證金，其實就是吸引部分穩(wěn)定存款以改善銀行負債?！边B平對中國房地產(chǎn)報記者分析表示。

　　“限貸”實質(zhì)松綁尚需時日

　　雖然從央行到銀監(jiān)會，政策層面僅是呼吁各銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買住房貸款需求”，“合理確定首套房貸款利率水平”，并未對“限貸”政策作出明確調(diào)整，但是正如地方政府“限購”退出時的“只做不說”，各地方“限貸”政策也在悄然醞釀調(diào)整。

　　8月4日，紹興官方宣布限購正式放開，“認定二套房標準，以擬購房家庭實際擁有的住房數(shù)量作為認定標準，不考慮購房貸款次數(shù)。”

　　8月21日，江西省人民政府網(wǎng)站消息，為積極應對經(jīng)濟下行壓力，制定了《關(guān)于促進經(jīng)濟平穩(wěn)增長若干措施》，要求落實首套房貸款優(yōu)惠政策，適當降低二套房首付比例。

　　個別銀行對首套房貸利率的優(yōu)惠，似乎預示著“限貸”政策終于有了破冰的痕跡。

　　“在經(jīng)濟下行壓力下，地方政府紛紛出手調(diào)整，這個時候放松限購、限貸不會受到中央政府的干預?！边B平分析道，“不過，這種情況到目前來看，還是某些銀行從自身需要出發(fā)做出的調(diào)整，比如改善負債結(jié)構(gòu)，暫時不能清晰看到是一個趨勢?！?/P>

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，除北京部分銀行，大多數(shù)商業(yè)銀行尚未出臺對首套房貸利率的優(yōu)惠措施。目前沒有對房貸利率進行調(diào)整，還是按照國家政策執(zhí)行。浦發(fā)等多家銀行對記者表示。

　　不過，農(nóng)業(yè)銀行總行高級分析師何志成則對中國房地產(chǎn)報記者表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全面下跌，有些地方實際跌幅已經(jīng)超過15%，而中央對房價下跌的底線是30%。預計9月份后很多地方房價還要下跌，再加上剛剛公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)不好，政策肯定要調(diào)整，限貸也要取消，但不是所有房貸都支持，主要是剛需住房貸款。

　　樓市影響尚待觀察

　　那么，首套房貸利率的放松，究竟能在多大程度上增加購房需求、支撐樓市回暖?

　　連平認為，首套房需求的釋放會比較謹慎，因為這部分消費群體收入水平比較低，風險偏好也比較低，觀望態(tài)勢更強，不敢在市場下行時入市，如果需求不爆發(fā)，貸款利率下調(diào)也沒用，明年這種需求可能才會爆發(fā)。

　　因此，連平表示，“二套房貸率先松動的可能性比較大，因為首付高(50%以上)，相應銀行風險比較小，愿意在這方面多放貸一些。其實今年這一塊的按揭貸款量沒有少放。二套房、三套房改善型需求入市比剛需入市來得更快一些，現(xiàn)在逐漸入市的更多為改善型需求?！?/P>

　　何志成則認為，二套房也屬于剛需，以后發(fā)展房地產(chǎn)市場要以改善型需求為主導，而這部分中產(chǎn)階級不可能賣掉房再換房，所以二套房政策也要調(diào)整。“如果是與改善型需求相關(guān)的二套房，不但貸款要給予積極支持，首付比例也應與首套房一樣。”

　　從數(shù)據(jù)上來看，銀行對按揭貸款的支持正在增強，7月新增居民中長期貸款占新增貸款比重高達47%，大幅高于6月的18%。

　　不過，中國房地產(chǎn)市場的不斷下行，雖然很大程度上是受制于限購、限貸政策，但根源還是供求關(guān)系的失衡。“這也是為什么價格降了樓市還往下走，是供給量太大，而需求部分去年就釋放掉了，供求失衡帶來的是需求方面預期的進一步下滑?！边B平表示。

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