一線城市公積金貸款利率下調(diào) 三四線去庫存難

　　央行降息，各地的住房公積金存貸款利率也迅速跟進。就在央行降息首日，北京住房公積金中心就發(fā)布通知，調(diào)整住房公積金存貸款利率，其中貸款利率下調(diào)0.25%。

　　以購房人使用住房公積金貸款80萬元30年還款計算，住房公積金貸款利率調(diào)整后，相比此前每月少還118元。

　　除了北京之外，根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，近兩日，上海、廣州、深圳等24個城市的住房公積金存款利率均按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定同步下調(diào)0.25個百分點。其中，公積金貸款5年以下(含5年)從4%下調(diào)為3.75%，5年以上從4.5%調(diào)整為4.25%。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生介紹，對樓市來說，最立竿見影的就是貨幣政策，降息之后，應(yīng)該在一個月內(nèi)市場就有反應(yīng)。而其他的供需關(guān)系調(diào)整，都不是一個月能反映的。

　　一線城市新房成交提振

　　中原研究中心監(jiān)測的40個重點城市數(shù)據(jù)顯示，上周末新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%，除二線城市微降2%外，一線及三線城市分別上升20%及12%。

　　相比新房，相對敏感的二手房也反應(yīng)明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計顯示，央行降息首日(11月22日)，我愛我家在北京、上海、天津等12個城市的公司，二手房業(yè)主和購房客戶到店咨詢量與上周六(11月15日)相比上漲五成以上，到店房源委托和需求登記量與上周六相比普遍上漲約5%左右。

　　東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，此前的限貸、北京普通商品房住宅標準調(diào)整對北京樓市已經(jīng)是利好。

　　此次降息將進一步增強短期市場信心的確立，以其位于北京通州一個樓盤為例，“降息首日，項目的來電量提高了20%，到訪量也提高接近20%?！辟Z玉鵬說。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，年底樓市成交出現(xiàn)翹尾行情的可能性很大。

　　房企推盤的積極性也大增，以北京為例，亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，12月北京商品住宅市場預(yù)計將有30個項目入市，與去年同期相比，開盤項目量增加了25%。

　　不過，在高庫存的壓力下，開發(fā)商并沒有感到太樂觀，“截至今年年底，我們都沒有調(diào)整價格的打算?！辟Z玉鵬介紹，短期來看，依然會抓住銷售的窗口期，平價跑量。

　　市場繼續(xù)分化

　　聶梅生預(yù)計，11月、12月房價會企穩(wěn)，去庫存增長，銷售有望明顯上升。

　　不過，政策對市場的影響亦將根據(jù)市場情況存在明顯的分化。一位信托經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，降息等一系列政策短期來看，可能會集聚在一線城市和部分二線城市起作用，三四線城市仍不被看好。

　　“三四線城市庫存較高，銀行等金融機構(gòu)也已經(jīng)預(yù)警，再加上目前銀行資金的額度有限，仍不會隨意進入三四線城市，降息等政策也無法從根本上解決三四線城市庫存高企，人口凈流出的現(xiàn)狀?！鄙鲜鲂磐薪?jīng)理分析稱。

　　住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興介紹，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化格局，其主原是人口流動。我國城鎮(zhèn)化特征，不是農(nóng)業(yè)人口梯度轉(zhuǎn)移進中小城市，而是中小城市人口向特大城市轉(zhuǎn)移。2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，近50%人口定居在名列前35的大城市，其中40%是在一線城市。

　　“這種分化是基于產(chǎn)業(yè)格局和人口流動趨勢的，短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)。”趙路興介紹。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，降息會讓樓市迎來新一波行情，但對于大多數(shù)二線、三四線城市來說，庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早會暴露出來。

　　剛從貴州、昆明回來的聶梅生也認為，“三四線城市的樓市不甚樂觀?！甭櫭飞f，北京等一線城市的供地控制得比較有序，但很多三四線城市供地?zé)o序，前幾年大發(fā)展，供了大量的土地，存量房特別多，不排除后續(xù)將出現(xiàn)有爛尾項目的可能性。

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