房價暴漲與住宅建設(shè)的思考

　　近一個時期房價暴漲，內(nèi)外議論頗多，有的議論泡沫要破裂，有的說沒有泡沫，眾說紛紜，不一而足。筆者不談泡沫，只是針對現(xiàn)狀，與同仁商討住宅建設(shè)的問題。

　　一、住房是“衣食住行”四大民生問題之一

　　建國以后，黨和國家在治理這四大民生問題上，措施得力，效果明顯，是十分成功的。然而從福利性分房轉(zhuǎn)向住宅商品化后，住房是關(guān)系民生的問題似被淡化，利益驅(qū)動成為房價暴漲的強(qiáng)力推進(jìn)器。商品可隨供求關(guān)系，甚至商業(yè)操作而謀取更大的超額利潤，但住房與糧食一樣，具有兩重性：商品性與民生性。政府對保障性住房的調(diào)控也應(yīng)像糧食一樣采取相應(yīng)的措施。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房價的暴漲為政府提供了相當(dāng)?shù)馁Y金，然而靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，以高房價來積累資金，是否符合科學(xué)發(fā)展觀的精神？胡錦濤總書記在十七大報(bào)告中指出：“科學(xué)發(fā)展觀，第一要義是發(fā)展，核心是以人為本，基本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)，根本方法是統(tǒng)籌兼顧。”又說：“全黨同志要全面把握科學(xué)發(fā)展觀的科學(xué)內(nèi)涵和精神實(shí)質(zhì)，增強(qiáng)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的自覺性和堅(jiān)定性，著力轉(zhuǎn)變不適應(yīng)不符合科學(xué)發(fā)展觀的思想觀念，著力解決影響和制約科學(xué)發(fā)展的突出問題，把全社會的發(fā)展積極性引導(dǎo)到科學(xué)發(fā)展上來，把科學(xué)發(fā)展觀貫徹落實(shí)到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展各個方面?！?/P>

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)的第一桶金和蟻聚金山

　　我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)九十年代，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，起步的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是事業(yè)單位性質(zhì)，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國家出臺了十分優(yōu)惠的政策，房地產(chǎn)開發(fā)的收益也全部歸國家所有。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)深化，房地產(chǎn)企業(yè)逐步從事業(yè)單位轉(zhuǎn)化為國有企業(yè)、集體企業(yè)，繼而出現(xiàn)了私營企業(yè)，目前已民營企業(yè)化，但是扶持房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策并沒有及時調(diào)整，從房地產(chǎn)業(yè)起步到發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利可達(dá)50%以上，這樣一桶金養(yǎng)肥了一大批房地產(chǎn)老板，房地產(chǎn)業(yè)已成為一座金山，不僅吸引了為房地產(chǎn)企業(yè)建房的建筑企業(yè)，也吸引了許多行業(yè)外的人士蜂擁而至。房地產(chǎn)隊(duì)伍迅猛擴(kuò)大，投資炒房客也乘機(jī)而入，蟻聚金山。

　　三、住房建設(shè)的思考

　　1.保障性住房和豪宅分道，實(shí)行“一房兩制”。前述住房具有兩重性，筆者認(rèn)為把解決民生問題的保障性住房建設(shè)和滿足高收入高消費(fèi)的豪宅建設(shè)分道，實(shí)行兩種不同的政策，包括土地、面積、造價、稅收等，以滿足不同人群的需求。但需要強(qiáng)調(diào)保障性住宅不是低標(biāo)準(zhǔn)、低質(zhì)量住房，在住宅的面積、配套、工程結(jié)構(gòu)、裝修等都應(yīng)達(dá)到國家相應(yīng)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，而且保障性住房應(yīng)盡可能在城區(qū)范圍內(nèi)建造，因?yàn)槿胱”Ｕ闲宰》康娜巳憾际墙?jīng)濟(jì)收入低、生活困難的群體，給他們提供更多的生活方便也是以人為本的體現(xiàn)。豪宅建設(shè)可以遠(yuǎn)離城區(qū)，營造一個環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)，入住舒適，出門自備車，各得其所。

　　2.取消毛坯房，推行成品房銷售，毛坯房在房地產(chǎn)業(yè)起步階段可能起過推動作用，但是毛坯房帶來的負(fù)面影響和后遺癥都是無法回避的，至少有以下幾個問題：

　　(1)二次裝修安全隱患多。挖墻開洞，破壞結(jié)構(gòu)；隨心所欲改變居室用途，造成滲漏；水電線路改道，敷設(shè)不規(guī)范，漏電漏水；裝飾材料失當(dāng)，以次充好，有毒氣體和放射性元素污染居室；施工工序顛倒，建筑垃圾處理不當(dāng)，堵塞管道井道。

　　(2)二次裝修質(zhì)量責(zé)任混淆，投訴困難。前后施工裝修單位互相推諉責(zé)任，特別是路邊找的“散兵游勇”，打一槍換個地方，投訴無門。

　　(3)裝修時日長，傷害鄰里間感情。樓上樓下，左鄰右舍，敲敲打打，沒完沒了，不得安寧。建筑垃圾堆放影響社區(qū)交通，破壞環(huán)境，不利鄰里間和睦相處。

　　(4)設(shè)計(jì)重包裝不重內(nèi)涵，重表面不重實(shí)質(zhì)。目前毛坯房小區(qū)在環(huán)境設(shè)計(jì)和立面處理上動了不少腦筋，但在住宅內(nèi)平面布局和提高面積利用率上沒有下功夫，有的住宅平面布局不合理，走道多，居室組合不當(dāng)，南北不通風(fēng)，客廳廚房采光不足，廁所暗，建筑能耗大。

　　(5)毛坯房不利“四節(jié)一環(huán)保”(節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，環(huán)境保護(hù))。由于二次裝修自行配料，余料浪費(fèi)，材料裝運(yùn)不足，施工斷續(xù)，工效下降，邊想邊干，邊干邊返工，如此造成工料極大浪費(fèi)。粗略估算，每平方米浪費(fèi)工料達(dá)29元。若以浙江省建筑業(yè)2009年竣工的1.7億平方米住宅建筑面積計(jì)算，若有80%為毛坯房(實(shí)際比例還大)，則浪費(fèi)的資金達(dá)40億元，其中還不包括在二次裝修更換毛坯房所用普通門窗和粗裝修的墻地面材料和人工費(fèi)。

　　(6)二次裝修為建筑包工頭和“散兵游勇”開辟了生財(cái)之道，也為損公利已、拉扯關(guān)系、討好上司等不正之風(fēng)開了方便之門。

　　綜上所述，推行全裝修房是國際上的慣例，是符合科學(xué)發(fā)展觀的。這些年來所謂個性化設(shè)計(jì)、個性化裝修已起了誤導(dǎo)的作用，似乎住房一定要自己裝修一次才能體現(xiàn)個性化，殊不知個性化更在于人的品位和文化素養(yǎng)，完全可通過房間的擺設(shè)、壁掛來反映。

　　3.推行施工總承包，落實(shí)住房施工質(zhì)量責(zé)任。住宅質(zhì)量涉及千家萬戶，商品化后的住房質(zhì)量更是人人所關(guān)心的，然而建筑工程質(zhì)量監(jiān)測是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，建筑工程質(zhì)量問題需要調(diào)集勘察、設(shè)計(jì)、施工、檢測等多方老師共同調(diào)研分析，才能作出結(jié)論。國家對建筑工程質(zhì)量有許多政策、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的制約，一般的住戶是不太了解的，因此落實(shí)住房質(zhì)量責(zé)任是一個十分現(xiàn)實(shí)的問題，應(yīng)該說商品房的質(zhì)量第一責(zé)任者是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但具體的施工質(zhì)量責(zé)任應(yīng)是施工企業(yè)。在當(dāng)今的建筑市場中，開發(fā)商將住宅工程切割發(fā)包，從基礎(chǔ)打樁、主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻裝修、幕墻、水電安裝、地面石材鋪貼等等分別切塊招標(biāo)，發(fā)包給多家施工企業(yè)，這么多家施工企業(yè)分別對自己承包的部分工程向開發(fā)商負(fù)責(zé)，即使其中指定了一個企業(yè)為總包單位，但由于合同關(guān)系、經(jīng)濟(jì)來往、工程款支付都是直接與開發(fā)商發(fā)生關(guān)系，因而總包單位根本就負(fù)不了總包責(zé)任，一旦發(fā)生工程質(zhì)量問題，各施工企業(yè)之間就互相推諉責(zé)任，質(zhì)量責(zé)任難以落實(shí)。筆者認(rèn)為，住宅工程技術(shù)難度不高，一般施工企業(yè)都能獨(dú)立完成，即使在產(chǎn)業(yè)集中度、分散度高的情況下，由總承包單位尋找合作伙伴和分包單位，在總包全權(quán)負(fù)責(zé)和管理下完成建設(shè)任務(wù)也是國際通用做法。這種分包對總包負(fù)責(zé)，總包對開發(fā)商負(fù)責(zé)，開發(fā)商對住戶負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任鏈?zhǔn)郊群唵斡钟行А?/P>

　　四、結(jié)語

　　如果在住宅建設(shè)中認(rèn)真貫徹科學(xué)發(fā)展觀的精神，對住房建設(shè)實(shí)行“一房兩制”，調(diào)整相應(yīng)的土地、面積、造價、稅收等政策，取消毛坯房，實(shí)行全裝修成品房銷售，限制開發(fā)商切割分包工程，推行住宅工程施工總承包，完善質(zhì)量責(zé)任鏈，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨一次洗牌，淘汰一些既無實(shí)力又無管理能力的企業(yè)，并提升房地產(chǎn)業(yè)的集中度。由此，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入誠信經(jīng)營、取財(cái)有道、以質(zhì)取勝、造福人民的更大更好的發(fā)展期。