2015年土地估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)串講(4)

    2015年土地估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)串講匯總 

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的出讓方式

　　1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓最基本的締約方式是拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種。

　　2、實(shí)踐中存在著政府定價(jià)的出讓方式，即國(guó)有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合土地市場(chǎng)的供求狀況，單方確定并公布土地標(biāo)定地價(jià)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式。主要適用于：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)、場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征收或征用后再出讓的情形。

　　3、對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅等營(yíng)利性用地，應(yīng)該采取拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓的方式取得。

　　但《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”

　　關(guān)于其具體措施的闡述，書上做了詳細(xì)說明，這里就不在講解了，大家課后應(yīng)仔細(xì)閱讀理解。

　　(二)出讓金的支付方式

　　對(duì)于出讓金的支付方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

　　例外：成片開發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實(shí)中也存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)的規(guī)定，應(yīng)對(duì)分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，只可領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。對(duì)于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價(jià)款請(qǐng)求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價(jià)金支付義務(wù)，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。

　　租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　本節(jié)主要內(nèi)容：租賃國(guó)有土地使用權(quán)的概念、主體、取得、內(nèi)容與限制及作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、租賃國(guó)有土地使用權(quán)終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租是兩個(gè)不同的概念。前者是以國(guó)家土地所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級(jí)土地市場(chǎng)，土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)出租應(yīng)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。

2014年土地估價(jià)師成績(jī)查詢   土地估價(jià)師考試歷年真題匯總  2014年土地估價(jià)師合格標(biāo)準(zhǔn)