2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析8

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　　考點：采用成本逼近法估價的題目解析題目

　　假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費及安置補(bǔ)助費為3 萬元/畝，土地開發(fā)費為2 億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2 萬元/畝，貸款利率為12% ，假設(shè)土地開發(fā)周期為2 年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報率為25%，土地增值收益率為5%，試計算該區(qū)域50 年期的工業(yè)用地地價。(一)審題

　　明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。

　　(二)方法選擇與解題思路從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法�；�本思路：第一步，根據(jù)條件計算土地取得費和土地開發(fā)費;第二步，計算利息、利潤和土地增值收益;第三步，將以上各項相加得到積算價格;第四步，通過年期修正后得到所求土地價格。

　　(三)公式與計算步驟1、基本公式

　　土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)2、計算步驟

　　1 (1)計算方法選擇：適用于成本逼近法

　　2 (2)計算土地取得費(注意換算為統(tǒng)一的單位)土地取得費=3+2=5 (萬元/畝)=75 (元/平方米)

　　3 (3)計算土地開發(fā)費，2(億元/平方公里)=200(元/平方米)

　　4 (4)計算利息利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)

　　0.5 -1]=37.09 (元/平方米)

　　1 (5)計算利潤，利潤=(75+200)×25%=68.75 (元/平方米)

　　2 (6)計算成本地價成本地價=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84 (元/平方米)

　　3 (7)土地積算價格積算價格=成本地價×(1+5%)=399.88 (元/平方米)

　　4 (8)計算50 年期地價50 年期地價=土地積算價格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50] = 398.50 (元/平方米)

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