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2015年土地估價師《土地估價實務》考點剖析9

更新時間:2015-06-03 09:42:07 來源:|0 瀏覽0收藏0

    2015年土地估價師《土地估價實務》考點剖析匯總

  考點:成本逼近法的應用

  成本逼近法的應用1、應用成本逼近法應注意的問題

  1 (1)土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用;

  2 (2)各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析;

  3 (3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析,慎用于市場交易價格。

  2、成本比較法例題估價步驟:

  1 (1)計算土地取得費

  2 (2)計算土地開發(fā)費

  3 (3)計算投資利息

  4 (4)計算開發(fā)利潤

  5 (5)計算土地增殖收益

  6 (6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)

  7 (7)進行出讓比率、年期等各項修正

  8 (8)計算土地單價和總價格3、常見難點與問題

  9 (1)新增建設用地有償使用費計算問題該費為中央或省級政府向市、縣級政府收取的平均土地純收益,實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式,在成本逼近法中不能算入土地取得費中,雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),但計算時還是需要按照規(guī)定來。

  10 (2)利息計算錯誤,特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算

  11 (3)年期修正錯誤

  12 (4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算單位的轉(zhuǎn)換方法:萬元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15),萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100), 1 公頃=15 畝=10000 平方米平方米換算市畝: 1 平方米=0.0015 畝

  一、簡答題: 1、請思考,聽完第十講后完成該題并參照答案。某開發(fā)區(qū)土地總面積5000 畝,已完成“七通一平”建設,公共設施和基礎設施占地1000 畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價,出讓土地使用年限為50 年。據(jù)測算,該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15 萬元/畝;土地開發(fā)費為10 萬元/畝,土地開發(fā)周期為2 年,第一年投資額占40% ,各年內(nèi)均勻投入,貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20% ,土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。

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