2015年土地估價師《估價理論與方法》考點串講(5)

    2015年土地估價師《估價理論與方法》考點串講匯總 

　　租賃土地使用權主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類：

　　(一)新增經(jīng)營性用地

　　(二)存量經(jīng)營性劃撥用地

　　(三)依法取得場地經(jīng)營權的外商投資企業(yè)用地

　　(四)短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地

　　依有關法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應當補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。實踐中：1、自用目的的，允許其通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系。2、用于轉讓時，必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。

　　租賃土地使用權的取得

　　(一)土地使用權的租賃方式

　　1、協(xié)議方式應為租賃土地使用權取得的主要方式。

　　2、招標、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國家支付，但以“約定”優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權謀私。

　　3、在租金的折算標準方面，如果承租人取得土地使用權時未支付其他土地使用費的，其租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。

　　4、租賃雙方應當確定不低于法定最低限額的基準租金額。因情勢變更導致的土地價值的變動，租賃雙方應在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調整一次。

　　5、實踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費”的原則，對于劃撥國有土地使用權轉租賃土地使用權的，租賃雙方應當簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。

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