2015年土地估價理論與方法：城鎮(zhèn)土地分等定級

　　復習要點

　　1、本章是重點章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會有計算題出現(xiàn)

　　2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素

　　3、分等定級分值的計算是本章的重點

　　第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級概述

　　1、土地分等定級的含義和對象

　　(1)土地分等定級的含義

　　是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象

　　城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

　　2、土地分等定級與土地估價的關(guān)系

　　(1)兩者的概念實質(zhì) (2)兩者的關(guān)系

　　土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級體系與方法

　　(1)土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法

　　采用多因素綜合評價法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評價法的常用公式

　　城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟

　　4、土地定級原則

　　(1)綜合性原則;(2)主導性原則;(3)地域分異原則;

　　(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結(jié)合原則

　　第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

　　1、土地分等程序

　　(1)開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作

　　(2)進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

　　(3)計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

　　(4)驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別

　　(5)編制城鎮(zhèn)土地分等成果

　　2、土地分等資料收集與調(diào)查

　　包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務能力資料和區(qū)域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。

　　3、土地分等因素因子分值計算

　　(1)土地分等因子分值計算的基本原則

　　(2)土地分等因子分值計算的標準化公式

　　土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

　　(3)涉及指數(shù)方式的因子指標計算

　　a.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算;b.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算;c.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算

　　4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

　　(1)土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

　　土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。

　　城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行

　　開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

　　(2)土地等別的驗證

　　a.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

　　b.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

　　c.土地等別驗證的基本思想

　　(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

　　城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：

　　a.行政建制協(xié)調(diào)原則;b.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則;c.近鄰平衡原則

　　城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項

　　(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

　　跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

　　市轄區(qū)土地等劃分

　　第三節(jié) 土地定級的程序與方法

　　(一)土地定級程序

　　1、編寫土地定級任務書，做好組織上、物質(zhì)上的準備;2、收集資料

　　3、資料整理及分值表的編制 ;4、權(quán)重確定及因素選擇;5、土地定級單元的劃分

　　6、土地級別的確定;7、土地收益、地價測定;8、面積量算及土地級別圖的編制

　　9、土地定級報告及成果驗收歸檔

　　(二)城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查

　　包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。

　　(三)因素分值計算

　　城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

　　掌握幾個概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(f)、單元總分值(s)

　　1、因素分值計算原則：5個原則

　　2、因素分值計算方法

　　(1)因素對土地質(zhì)量影響方式及類型

　　根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類：點、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。

　　點、線狀因素的兩個特征：所依附客體多為點、線狀形態(tài)分布;有外溢影響面狀因素的兩個特征：所依附客體分布面積較大，基本無外溢影響

　　(2)面狀土地因素分值計算方法

　　ei=100(xi-xmin)/(xman-xmix)

　　(3)點、線狀土地因素分值計算方法

　　求相對功能分――計算其作用或平均影響范圍――計算各相對因素距離上的因素作用分

　　一般常用的計算模型有線性和非線性兩種：

　　線性模型表達公式：e=f?(1-r)

　　非線性模型表達公式：e=f(1-r)

　　3、商服繁華影響度的作用分值計算

　　(1)商業(yè)服務繁華影響度指標分析

　　商業(yè)服務可劃分為4級，商業(yè)服務繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。

　　(2)繁華影響度分值的計算與疊加

　　4、道路通達度作用分值計算

　　(1)道路通達度指標分析 (2)道路通達度的分值計算

　　5、公交便捷度分值計算

　　(1)公交便捷度分析 (2)公交便捷度的分值計算和修訂

　　6、基礎(chǔ)設施完善度作用分值計算

　　7、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算

　　(1)衡量環(huán)境質(zhì)量指標的三種類型 (2)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算

　　8、公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度作用分值計算

　　9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算

　　10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算

　　(四)單元劃分及取樣

　　1、土地定級單元的概念 2、單元劃分的原則 3、確定單元界限的原則

　　4、單元大小的要求

　　5、單元的劃分方法

　　包括疊加法、主導因素判定法、網(wǎng)格法(固定、動態(tài))、均質(zhì)地域法

　　6、單元內(nèi)指標取樣

　　常用方法有以點代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)

　　(五)單元總分值計算與土地級別劃分

　　1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律(土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復雜程度有關(guān))

　　2、土地質(zhì)量與土地級別

　　3、單元總分值計算(采用因素分值加權(quán)求和法)

　　4、土地級別劃分

　　初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類――判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法

　　(六)土地收益測算與級別確定

　　1、土地收益測算的原則

　　(1)土地收益測算的原則

　　(2)利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算

　　(3)利用宗地地價測算土地級別收益

　　2、土地級別的最后確定

　　采用多因素分值加權(quán)求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。

　　(七)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法

　　分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。

　　1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查

　　2、規(guī)劃模擬定級

　　與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。

　　3、規(guī)劃修正定級

　　(1)規(guī)劃修正定級的基本要求

　　(2)規(guī)劃因素影響的量化方法

　　點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;

　　(3)規(guī)劃折扣系數(shù)的確定

　　參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系

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