2015年土地估價(jià)理論與方法：路線價(jià)法

　　考點(diǎn)1：路線價(jià)法的概念

　　1、路線價(jià)是通過對面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

　　2、路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　　3、路線價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價(jià)的。

　　4、路線估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。

　　5、路線價(jià)估價(jià)法與市場比較法類似，只不過以路線價(jià)取代了市場比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

　　考點(diǎn)2：與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念

　　1、 標(biāo)準(zhǔn)宗地：城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。

　　2、 標(biāo)準(zhǔn)深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價(jià)值影響為零的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。

　　3、 里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。

　　4、 深度指數(shù)修正表：以道路為基準(zhǔn)，按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表稱為深度指數(shù)修正表。

　　5、 路線價(jià)區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價(jià)區(qū)段。

　　考點(diǎn)3：路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟

　　1、 路線價(jià)是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標(biāo)準(zhǔn)，利用現(xiàn)有的路線價(jià)進(jìn)行修訂，從而快速方便地得到宗地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　2、 利用路線價(jià)估價(jià)法評估宗地地價(jià)的一般程序：

　　(1) 確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)。根據(jù)待估宗地的具體位置，對照城鎮(zhèn)路線價(jià)區(qū)段圖、路線價(jià)圖、表等，確定待估宗地所處的路線價(jià)和所臨街道的路線價(jià)，作為進(jìn)一步修訂的基準(zhǔn)。

　　(2) 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進(jìn)行實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

　　(3) 確定街估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。

　　(4) 估算宗地地價(jià)。

　　3、 路線價(jià)及其修正體系建立的基本程度一般為：

　　(1) 劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段;

　　(2) 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;

　　(3) 收集交易案例;

　　(4) 計(jì)算宗地價(jià)格;

　　(5) 劃分地價(jià)區(qū)段;

　　(6) 計(jì)算區(qū)段地價(jià);

　　(7) 劃分地價(jià)等級;

　　(8) 編制深度修正系數(shù)表;

　　(9) 編制其他因素修正系數(shù)表;

　　4、 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

　　5、 踐線價(jià)是設(shè)定在街道上的標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)。

　　6、 采用“點(diǎn)數(shù)”表示的優(yōu)點(diǎn)是：點(diǎn)數(shù)易換算成金額;點(diǎn)數(shù)不受幣值變動的影;點(diǎn)數(shù)易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差;點(diǎn)數(shù)易求取地價(jià)上漲率;

　　7、 采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是：貨幣易理解;交易參考便利。

　　8、 路線價(jià)評估確定的具體步驟：

　　(1) 地價(jià)實(shí)例調(diào)查;

　　(2) 宗地地價(jià)計(jì)算;

　　(3) 宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn);

　　(4) 確定地價(jià)區(qū)段;

　　(5) 計(jì)算區(qū)段地價(jià);

　　(6) 劃分地價(jià)等級。

　　9、 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。

　　10、 路線價(jià)估價(jià)法基本公式的表示形式為：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

　　剩余法

　　考點(diǎn)1：剩余法的概念

　　1、剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法。從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。

　　2、剩余法的概念：剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。

　　3、剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余。

　　地租量=市場價(jià)格―正常成本―正常利潤―正常利息―正常稅收

　　剩余法除適用于土地估價(jià)外，還用于以下三個(gè)方面：

　　(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價(jià)格。投資者的實(shí)際購買價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，以保證其正常收益。

　　(2) 確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。若該利潤高于或等于投資者的期望利潤，則該項(xiàng)目可行。

　　(3) 確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用。

　　考點(diǎn)2：剩余法的基本公式

　　1、基本公式：V=A-(B+C)

　　V：購置開發(fā)場地的價(jià)格;

　　A：總開發(fā)價(jià)格或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值;

　　B：整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本;

　　C：開發(fā)商合理利潤。

　　考點(diǎn)3：剩余法估價(jià)步驟

　　1、剩余法的基本估價(jià)步驟：

　　(1)確定總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價(jià)值;

　　(2)確定整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本;

　　(3)確定開發(fā)商合理利潤;

　　(4)計(jì)算購置開發(fā)場地的價(jià)格。

　　2、假設(shè)開發(fā)條件下的估價(jià)步驟：

　　(1)調(diào)查清楚待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)估計(jì)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià);

　　(4)估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排、測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值;

　　(5)計(jì)算開發(fā)成本(包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、租售費(fèi)用);

　　(6)計(jì)算利息;

　　(7)計(jì)算利潤;

　　(8)計(jì)算土地估價(jià)。

　　3、建成條件下的估價(jià)步驟：

　　(1)確定房地產(chǎn)的交易價(jià)格;

　　(2)確定房屋現(xiàn)值;

　　(3)確定交易稅費(fèi);

　　(4)計(jì)算土地價(jià)格。

　　地價(jià)的概念

　　一、土地價(jià)格： 地租的資本化。(從外延看：表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式)

　　我國土地價(jià)格：取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，多年地租現(xiàn)值總和，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。

　　二、地價(jià)的分類

　　1、按土地權(quán)利：所有權(quán)價(jià)格(土地征用價(jià)格)、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等

　　2、按土地價(jià)格形成方式：交易價(jià)格、理論地價(jià)、評估價(jià)格(交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格)

　　3、按政府管理手段：申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)(征收增值稅和征用土地補(bǔ)償依據(jù))。

　　4、按土地價(jià)格表示方法：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

　　5、按存在形態(tài)：生地價(jià)格(完成土地審批未進(jìn)行或部分基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā))、熟地價(jià)格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，具備建設(shè)條件)、毛地價(jià)格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)未完成宗地拆遷平整)、凈地價(jià)格

　　6、按土地交易方式：拍賣價(jià)格(拍賣底價(jià))、招標(biāo)價(jià)格(標(biāo)底)、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格

　　7、按使用目的：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格

　　三、地價(jià)的特點(diǎn)

　　1.表示方式不同

　　2.價(jià)格基礎(chǔ)不同：土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

　　3.形成時(shí)間不同。

　　4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定. 現(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

　　5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

　　6.地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性

　　7.地價(jià)呈明顯上升趨勢，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個(gè)社會的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價(jià)呈上升勢態(tài)。

　　8.市場結(jié)構(gòu)不同：土地價(jià)格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現(xiàn)象不同

　　四、我國土地價(jià)格主要類型

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)：反映城鎮(zhèn)地價(jià)整體水平，政府宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)：一般市場條件正常地價(jià)水平，政府具體管理的依據(jù)。

　　3、交易評估價(jià)：不同市場條件、不同交易形式下地價(jià)水平

　　4、成交地價(jià)。

　　5、衍生地價(jià)：如土地出讓、稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價(jià)。

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