2014土地估價(jià)理論與方法：克拉克的地租理論

　　美國哥倫比亞大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰?克拉克(J?B?clazk)，于1900年左右提出了一個(gè)簡化的分配理論，即西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中著名的邊際生產(chǎn)力分配理論。根據(jù)這個(gè)理論，土地的租金是由最后一個(gè)投入的土地單位的邊際產(chǎn)出決定的，在數(shù)額上等于邊際收益產(chǎn)品[5]。從土地的總供給來看，它是完全缺乏彈性的，為一條極端的垂直線，但對(duì)某一行業(yè)的土地供給來說，又并非完全缺乏彈性，而是一條上揚(yáng)的曲線。它與該行業(yè)需求曲線的交點(diǎn)，即均衡點(diǎn)，決定了地租的價(jià)格。當(dāng)某一行業(yè)因擴(kuò)大規(guī)模需要增加土地時(shí)，比如城市工業(yè)發(fā)展需要增加土地時(shí)，會(huì)因提高租價(jià)而將其它行業(yè)的土地(如農(nóng)業(yè)用地)轉(zhuǎn)移到該行業(yè)。

　　克拉克的這一理論還不能簡單用來確定城市土地價(jià)值?？死说哪康脑谟诮⒁话愕姆峙淅碚?，在他的模式中，每一單位的土地都被看作均質(zhì)的。城市地租理論旨在論證每一具體土地的價(jià)值是如何確定的。每一塊土地都有一個(gè)不可省缺的重要屬性――區(qū)位(即地段)，不同區(qū)位的土地，不應(yīng)看作是相同的。

　　克拉克是用生產(chǎn)要素貢獻(xiàn)來說明他的地租理論?？死苏J(rèn)為，任何生產(chǎn)至少需要兩種生產(chǎn)要素的相互配合，才能進(jìn)行生產(chǎn)。當(dāng)任何兩種要素結(jié)合而生產(chǎn)出某種產(chǎn)品時(shí)，它們都對(duì)這種產(chǎn)品及其價(jià)值做出了貢獻(xiàn)。地租就是土地這個(gè)生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品及其價(jià)值所做貢獻(xiàn)的報(bào)酬。要想確切地得到土地和勞動(dòng)各應(yīng)得到多少報(bào)酬，就必須精確地計(jì)算出參與生產(chǎn)的各要素對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)所做的貢獻(xiàn)大小。增加一種要素的投入量后，盡管會(huì)增加總產(chǎn)量，但要素的邊際產(chǎn)量卻是下降的。這是由于“收益遞減規(guī)律”作用的緣故。正因?yàn)槿绱?，克拉克認(rèn)為可以用要素的邊際產(chǎn)量決定要素價(jià)格的方法，用來解決兩個(gè)協(xié)作生產(chǎn)要素間的分配。而地租可以在土地這個(gè)生產(chǎn)要素的數(shù)量不變的情況下，分析勞動(dòng)力的價(jià)格，然后再計(jì)算出地租的大小。這就是克拉克地租理論的中心內(nèi)容，其特點(diǎn)在于：認(rèn)為地租是土地本來的產(chǎn)品，地租的確定要根據(jù)邊際生產(chǎn)力原則，按“剩余法”確定。

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