2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)匯總
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本目標(biāo)是項(xiàng)目盈利能力
財(cái)務(wù)盈利能力的主要評(píng)價(jià)內(nèi)容:項(xiàng)目建成后的盈利水平;償還貸款期限的長(zhǎng)短;項(xiàng)目壽命期內(nèi)盈利水平;項(xiàng)目資金流動(dòng)性分析;分析客觀(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈利能力的影響
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程序三步驟:通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)分析、技術(shù)與投資方案分析,確定項(xiàng)目規(guī)模、地點(diǎn)、方案,擬定實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。二、將第一步中的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)匯總,編制損益表、現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表。三、根據(jù)上步報(bào)表,直接計(jì)算一系列分析評(píng)價(jià)指標(biāo),以便獲利能力分析和不確定性分析。(項(xiàng)目逐年的收益和成本)(項(xiàng)目逐年資金來(lái)源和運(yùn)用)(企業(yè)逐年財(cái)務(wù)盈虧狀況和收益分配及依次計(jì)劃)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法:
現(xiàn)金流量法,以項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng),在建設(shè)和服務(wù)期內(nèi)各年流入流出現(xiàn)金數(shù)量
靜態(tài)獲利分析,采用期內(nèi)每年的實(shí)際貨幣支出和收入數(shù)量,不需折現(xiàn)
動(dòng)態(tài)獲利分析,不同時(shí)期發(fā)生的成本和收益,按規(guī)定利率計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值,包括折現(xiàn)計(jì)算,計(jì)算成同一時(shí)期的值
財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法(西方較較常用),財(cái)務(wù)報(bào)表包括:銷(xiāo)售利潤(rùn)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)平衡表、資產(chǎn)負(fù)債表
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV),動(dòng)態(tài)分析法獲得
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)各年現(xiàn)金流量現(xiàn)值為0時(shí)的折現(xiàn)率??疾祉?xiàng)目盈利能力主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)
內(nèi)部收益率是可接受貸款的最低條件,應(yīng)大于基準(zhǔn)收益率,評(píng)估才通過(guò)。貸款利率低于FIRR
投資回收期(P)項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需要的時(shí)間。主要靜態(tài)指標(biāo)
投資利潤(rùn)率,也稱(chēng)投資收益率,項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí),年純收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比;靜態(tài)指標(biāo)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查與分析
1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本步驟:
提出問(wèn)題確定研究目標(biāo)
提出可能的信息資源來(lái)源,使用的調(diào)查方法,可能的費(fèi)用及時(shí)間,即研究計(jì)劃
收集、利用資料,進(jìn)行初步調(diào)查
現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究,運(yùn)用抽樣、調(diào)查表、面談等形式
統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料與分析資料
寫(xiě)報(bào)告
2、不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究
國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查:政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境
技術(shù)發(fā)展調(diào)查:新材料、新工藝等情況
市場(chǎng)需求容量調(diào)查
消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查
競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查:競(jìng)爭(zhēng)者和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查:產(chǎn)品、價(jià)格、分銷(xiāo)渠道、促銷(xiāo)策略調(diào)查
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本步驟
接受委托
進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,確定問(wèn)題確定研究目標(biāo),制定計(jì)劃
收集、利用資料,如報(bào)刊、雜志、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究,運(yùn)用抽樣、調(diào)查表、面談等形式
運(yùn)用統(tǒng)計(jì)等科學(xué)方法進(jìn)行分析
寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要內(nèi)容
宏觀(guān)因素:政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人口、社會(huì)因素、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰
市場(chǎng)供求分析:介于宏觀(guān)與微觀(guān)之間的分析,供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析
相關(guān)因素分析:
住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:周?chē)≌┣鬆顩r、價(jià)格水平,平面布局、對(duì)住房滿(mǎn)意度和期望
寫(xiě)字樓項(xiàng)目:交通通達(dá)度、周邊環(huán)境與周?chē)虡I(yè)設(shè)施的關(guān)系。
商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目:流動(dòng)人口、常住人口數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)力水平、服務(wù)半徑、其他購(gòu)物中心
1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本方法:
購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法
銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法
老師意見(jiàn)法――特爾菲法
時(shí)間序列分析法:簡(jiǎn)單平均法、指數(shù)平滑法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法
相關(guān)分析法:回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法,適合中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)
編輯推薦: 2014土地估價(jià)師考試報(bào)考指南 土地估價(jià)師歷年真題匯總
最新資訊
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料匯總2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(6)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(5)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(4)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(3)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(2)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(1)2015-06-04
- 2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析102015-06-03
- 2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析92015-06-03
- 2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析82015-06-03