2014年土地估價師《相關(guān)知識》房地產(chǎn)開發(fā):房地產(chǎn)開發(fā)主要程序

2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《相關(guān)知識》房地產(chǎn)開發(fā)匯總

    房地產(chǎn)開發(fā)主要程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)主要程序：投資機會尋找與篩選――細化投資方案――可行性研究――合同談判――正式簽署協(xié)議――工程建設(shè)――竣工投入使用――房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)階段：項目策劃――立項與企業(yè)審批(項目建議書批復、可行性研究報告批復)――項目規(guī)劃――土地使用權(quán)取得(在前再批復+建設(shè)用地許可證后得)――工程建設(shè)――房地產(chǎn)銷售――物業(yè)管理(衡量房地產(chǎn)開發(fā)商提供產(chǎn)品整體素質(zhì)的重要條件)

　　房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究主要內(nèi)容

　　對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上、工程上的可行性研究

　　一般要回答以下問題：為什么、用什么、多久時間和資金、建成后的效果怎么樣、資金來源、市場需求，需要多大規(guī)模、建設(shè)地點、配套的外部條件

　　西方一般做法：首先，投資機會研究，選擇投資項目;初步可行性研究;詳細可行性研究

　　我國建設(shè)項目審批需要經(jīng)歷：項目建議書、可行性研究報告審批。這與西方的相匹配

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究要解決：必要性(市場需要)、可能性(技術(shù))、合理性(經(jīng)濟效益)

　　房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究步驟

　　1、 籌劃準備 承擔可行性研究報告的編制單位與房地產(chǎn)開發(fā)商討論項目的范圍、界限

　　2、 調(diào)查研究，因素可分宏觀、中觀、微觀三層次總體因素，特定：區(qū)位因素和供需狀況

　　在調(diào)查的基礎(chǔ)上，進行房地產(chǎn)市場預測：需求預測(標定需求預測法、有效需求預測法);供給預測(受資金因素影響);價格預測

　　3、 方案選擇和優(yōu)化

　　4、 財務評價和綜合評價

　　初步可行性研究的投資允許在±20%，詳細可行性研究允許在±10%

　　舊城開發(fā)費用：

　　土地費用：土地出讓金、城市建設(shè)配套費、拆遷安置費補償費、其他土地開發(fā)費

　　前期工程費：勘察設(shè)計費、可行性研究費、七通一平費

　　房屋開發(fā)費：直接用于工程建設(shè)的費用，建安工程、附屬工程、室外工程費

　　等

　　廣告費用和租售代理費不宜反映在項目總投資中。

　　新區(qū)開發(fā)費用

　　土地補償費、安置補償費、青苗補償費、新菜田建設(shè)基金、耕地占用稅

　　5、 編制可行性研究報告

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