2014年土地估價師《相關(guān)知識》房地產(chǎn)開發(fā):投資項目經(jīng)濟評價
2014年土地估價師《相關(guān)知識》房地產(chǎn)開發(fā)匯總
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價
1、 現(xiàn)金流量:以企業(yè)作為一個獨立系統(tǒng),反映整個壽期或特定時間內(nèi),實際流入流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金數(shù)量及時間
現(xiàn)金流入量:企業(yè)在一定時期內(nèi)實際發(fā)生的現(xiàn)金收入數(shù)量和收入時間。企業(yè)經(jīng)營性收入、固定資產(chǎn)報廢時的殘值收入或中途變價收入
現(xiàn)金流出量:企業(yè)在一定時期內(nèi)實際發(fā)生的現(xiàn)金支出數(shù)量和支出時間。成本和費用付現(xiàn)部分、銷售稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費等
現(xiàn)金凈流量:各期流入量與流出量的差額
現(xiàn)在流量計算,營業(yè)性現(xiàn)在凈流量=銷售收入―銷售成本+營業(yè)外收付現(xiàn)金
2、 資金等效值:考慮時間因素,不同時點發(fā)生的絕對值不等資金可能具有相同價值
3、 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)
盈利能力指標(biāo)包括:靜態(tài)指標(biāo)(成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率及靜態(tài)投資回收期)
動態(tài)指標(biāo)(財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV、財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR、動態(tài)投資回收期)
清償能力指標(biāo):借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率
靜態(tài)指標(biāo)常用于概略評價時采用,動態(tài)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個計算期效果,適用于詳細(xì)可行性研究階段和計算期較長的投資項目。
賬務(wù)凈現(xiàn)值率FNPVR=FNPV/項目總投資現(xiàn)值≥0 方案可接受 <0先行淘汰
4、 項目不確定性變量:土地費用、建安工程費、租售價格、開發(fā)期與銷售期、容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率
5、 不確定性分析方法
盈虧平衡分析, 項目收入―(變動成本+半變動成本) ≥固定成本 =狀態(tài)是盈虧平衡點
敏感性分析,分析FNPV、FIRR、投資回收期、利潤對主要因素變化而變化的敏感程度。目的在于找出敏感因素及其變化原因、分析不確定因素可能變動、選擇不敏感的方案。
通常是單變量敏感性分析
主要變量:租金或售價、建造成本、開發(fā)期、建筑面積、貸款利率和投資收益
概率分析:也稱風(fēng)險分析,根據(jù)各變量概念分布,推算項目在風(fēng)險條件下的獲利可能性大小。
解析法、蒙特卡洛法
房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點在于地下、地上管線的鋪設(shè)與安裝。布置管線工程要點如下
給水(樹狀、環(huán)狀布置)、排水(雨水、污水兩套管線分流制,合一起稱合流制)、供電(首先是開閉所設(shè)置,架空和地下電纜布置)、煤氣(管道(樹狀、環(huán)狀)、氣瓶)、供熱(熱電廠、區(qū)域鍋爐)多采用地下
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)原則和要求:先場外,后場內(nèi),場外由遠(yuǎn)及近;先全場,后單項,全場由平土開始;先地下,后地上,地下先深后淺;先主干,再分支
要求:管線線路盡量短捷,同時避免片面縮短而任意穿越、切割場地
避免管線過分集中地鋪設(shè)于交通干道下面,以免檢修影響交通
地下管線自建筑物外墻向外依次煤氣、給水、污水、雨水,首先考慮人行道和非機車道下面,其次是檢修頻率小的管線布置在車行道下面。自道路紅線到中心依次電力、電信、煤氣、熱力、給水、污水、雨水
盡量減少管線轉(zhuǎn)彎和交叉,避免平行重疊、盡可能與房屋、道路平行
布置矛盾時,未修上已建、臨時讓永久、小管讓大管、壓力讓重力自流管、可彎讓不易彎
充分利用原有管線,臨時盡可能與永久性管線相結(jié)合,同時考慮今后建設(shè)管理預(yù)留
管線工程要與人防工程相結(jié)合
架空線配備要考慮交通運輸和環(huán)境變化要求。
編輯推薦: 2014土地估價師考試報考指南 土地估價師歷年真題匯總
最新資訊
- 2015年土地估價師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料匯總2015-06-04
- 2015年土地估價師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(6)2015-06-04
- 2015年土地估價師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(5)2015-06-04
- 2015年土地估價師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(4)2015-06-04
- 2015年土地估價師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(3)2015-06-04
- 2015年土地估價師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(2)2015-06-04
- 2015年土地估價師《土地管理基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)資料(1)2015-06-04
- 2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析102015-06-03
- 2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析92015-06-03
- 2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析82015-06-03