2014年土地估價師《案例與報告》考點:路線價及其修正體系的建立

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　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    二、路線價及其修正體系的建立(理解就可以了)

　　1、路線價及其修正體系確定的基本程序

　　2、路線價區(qū)段劃分與標準深度設(shè)定

　　設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

　　3、路線價的評估確定

　　樣點宗地單位地價求取方法：收益還原法、市場比較法等

　　平均這些標準宗地單位地價的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等 路線價評估確定的具體步驟：地價實例調(diào)查-宗地地價計算-宗地數(shù)據(jù)檢驗-確定地價區(qū)段-計算區(qū)段地價-劃分地價等級

　　4、深度修正系數(shù)表的編制

　　深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。

　　(1)深度指數(shù)修正的原理

　　(2)深度修正的各種方法

　　歐美的慎格爾法則(四三二一法則)、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則 路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。

　　(3)深度修正表編制：單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率

　　5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制

　　寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、地價分配率修正

　　三、利用路線價估價法評估宗地地價

　　1、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序

　　(1)確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價

　　(2)確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件

　　(3)確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)

　　(4)估算宗地地價

　　2、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法

　　重點理解教材中的幾個圖和31個計算(中國臺灣標準)

　　(1)臨街地：7種情況

　　臨街深度未達里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算;

　　平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度;

　　梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的;

　　正三角形的宗地：以其高度的1/2為臨街深度;

　　逆三角形的宗地：比照袋地計算;

　　街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計算;

　　宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。

　　(2)路角地：幾種加成減成情況

　　(3)袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計算

　　(4)其他土地：主要是里地按路線價四成計算

　　(5)實例計算

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