2014年土地估價師《案例與報告》考點:估價資料與方法可行性分析

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　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    估價資料與估價方法可行性分析的內(nèi)容

　　估價人員在從事估價業(yè)務時，必須擁有大量的第一手資料，包括基礎性資料、方法性資料和圖件資料。

　　1)基礎性資料

　　基礎性資料是不動產(chǎn)估價最重要的參考資料，主要包括不動產(chǎn)對象所處的經(jīng)濟、政治、法律與自然條件;不動產(chǎn)市場發(fā)育的狀況以及政府有關不動產(chǎn)管理的現(xiàn)行政策、法規(guī);城市規(guī)劃、基礎設施、公共設施及不動產(chǎn)對象所處的微觀區(qū)位條件;其他所有直接或間接影響不動產(chǎn)的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。

　　其中，影響土地價格的一般因素、區(qū)域因素及個別因素如下。

　　(1) 一般因素。主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟狀況、住房制度、土地制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。

　　(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位

　　置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　(3)個別因素。包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

　　2)方法性資料

　　方法性資料主要是根據(jù)不動產(chǎn)估價擬采用的方法有針對地進行搜集的資料。不同的估價方法需要收集不同的資料。

　　(1)市場比較法。

　　主要搜集比較交易案例資料：

　　①交易雙方的基本情況及交易目的、交易實例不動產(chǎn)的狀況，包括交易雙方的名稱、性質(zhì)、住址等。

　　②交易實例不動產(chǎn)的狀況，如坐落位置、形狀和面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀和規(guī)劃用途、地上建筑物的基本情況及權利狀況。

　�、鄹犊罘绞剑阂淮胃肚濉⒎制诟犊罴氨壤�、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

　�、艹山粌r格與成交日期：成交價格包括不動產(chǎn)單價與總價，同時還應說明價格類型、貨幣種類等情況。

　�、萁灰浊闆r：交易稅費的負擔方式，有無瞞租瞞價、急買急賣、人為哄抬、是否親友之間的交易等行為。

　　(2)收益還原法

　�、僖允找鏋槟康牡耐恋丶芭c此有關的設施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益：

　　不動產(chǎn)出租的租金和企業(yè)經(jīng)營收益。

　　②為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用：管理費、保險費、維修費、稅金、中介費用。

　�、壅叟f費。

　　④房屋收益或其他資產(chǎn)的收益。

　�、葸�原利率資料。

　　(3)成本法。

　　根據(jù)土地或建筑物不同，需分別收集。

　�、偻恋厝〉觅M。對于城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費是拆遷安置費，包括補償費和相關稅費。相關稅費主要包括房屋拆遷服務費和房屋拆遷管理費、政府規(guī)定的其他有關稅費。

　　對于農(nóng)村土地，土地取得費就是征地費。征地費包括土地取得費和相關稅費。其中，土地取得費包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費相關的稅費、占用耕地時的耕地占用稅、占用耕地時的耕地開墾費、占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、政府規(guī)定的其他有關稅費。

　�、谕恋亻_發(fā)費。土地開發(fā)費包括基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費以及小區(qū)開發(fā)配套費。

　　③利息相關資料。

　　④與土地增值收益相關的資料。

　　⑤建筑物折舊(建筑物估價時要搜集)。

　�、拗刂脙r格等資料(建筑物估價時要搜集)。

　　(4)假設開發(fā)法

　�、僬{(diào)查清楚待估宗地的基本情況，用于確定其最佳利用方式。 .

　　②搜集現(xiàn)行市場上同類不動產(chǎn)的價格資料。

　�、鬯鸭�相關費用資料，包括建筑成本費用、專業(yè)費、不可預見費、稅費、租售費用及開發(fā)商利潤資料。

　�、芟嚓P的利稅資料。

　　(5)路線價法

　　①搜集待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價。

　　②搜集待估宗地的臨街深度和其他因素資料：包括宗地寬度、容積率、出讓、轉(zhuǎn)讓年期、朝向、地價分配率。

　　(6)基準地價系數(shù)修正法

　　包括土地級別圖、基準地價圖、土地級別表、基準地價表、基準地價因素修正系數(shù)表和相應的因素條件說明表等。

　　3)圖件資料

　　包括城市規(guī)劃圖、土地利用規(guī)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖、地形圖、宗地平面圖、位置圖、建筑物建筑設計圖、平面圖、照片等。對農(nóng)用地估價還包括土壤圖等。

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