2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn):土地估價(jià)方法選擇2

2014土地估價(jià)高端套餐

　　2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn)匯總

    2.估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)方法適宜性分析的內(nèi)容

　　估價(jià)對(duì)象的狀況不同，所適用的方法應(yīng)有不同。

　　1)收益還原法

　　收益還原法以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格，它只適用于有收益或有潛在收益的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)。對(duì)于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、機(jī)關(guān)、公園等公益用地的估價(jià)則大多不適用。由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，而關(guān)于收益性土地的客觀純收益和適當(dāng)?shù)倪€原率的求取，受一般的經(jīng)濟(jì)行情和工商企業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、變化的影響，很難確定，這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。

　　2)市場(chǎng)比較法

　　(1)從估價(jià)對(duì)象來(lái)看，市場(chǎng)比較法主要適用于交易性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估，對(duì)于很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)，如古建筑、寺廟、教堂、紀(jì)念館、學(xué)校等，則不能采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

　　(2)從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

　　(3)從地區(qū)來(lái)看，市場(chǎng)比較法主要適用于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū)。

　　3)成本逼近法

　　由于土地的價(jià)格大部分取決于效用，所以采用成本逼近法有時(shí)可能會(huì)與市場(chǎng)產(chǎn)生偏差。

　　故采用成本逼近法估價(jià)有一定的限制，成本逼近法一般適用于：

　　(1)土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無(wú)法用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)采用;

　　(2)新開(kāi)發(fā)土地，不適用于建成區(qū)域已開(kāi)發(fā)土地估價(jià);

　　(3)工業(yè)用地估價(jià)，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外;

　　(4)既無(wú)收益又無(wú)交易情況，如公園、學(xué)校及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。

　　4)剩余法

　　從剩余法的計(jì)算公式和特點(diǎn)可以看出，剩余法主要適用于以下幾種類型的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)：

　　(1)土地整理、復(fù)墾;

　　(2)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)(如生地、熟地、毛地);

　　(3)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);

　　(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估;

　　(5)在建工程(包括停建工程);

　　(6)可裝修或可改變用途的舊房(包括改建、擴(kuò)建、裝修)等。

　　5)路線價(jià)法

　　路線價(jià)估價(jià)法是適用于城市的估價(jià)方法;，主要適用于市街地及商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。

　　路線價(jià)法要求有較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范，能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。

　　6)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是對(duì)一般比較法變形、量化及系統(tǒng)化后的一種估價(jià)方法，是在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地評(píng)估的有效手段，可快速方便地評(píng)估多宗土地的價(jià)格。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)，即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的精度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的精度密切相關(guān)。

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