2013年土地估價管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料56

　　五、土地用途管制制度的概念(掌握)

　　土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強(qiáng)土地資源管理的基本制度。土地用途管制制度是政府為保證土地的合理利用而對土地權(quán)利人的土地利用活動施行限制的一系列法規(guī)、規(guī)則的總和，是指國家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用規(guī)劃，規(guī)定土地用途，明確土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強(qiáng)制性的管理制度。其核心是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對土地用途轉(zhuǎn)變實行嚴(yán)格控制。 按照土地用途管制的要求，對土地資源的利用，特別是各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地，就要嚴(yán)格按土地利用總體規(guī)劃和年度計劃供地，嚴(yán)格把好農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行耕地“占一補(bǔ)一”的補(bǔ)償制度，嚴(yán)格依法征地和執(zhí)行征地補(bǔ)償安置制度。

　　土地利用規(guī)劃是實施用途管制的依據(jù)，而用途管制是落實土地利用規(guī)劃的手段和措施。

　　例題：土地用途管制制度是( )確定的加強(qiáng)土地資源管理的基本制度。

　　A.《城市房地產(chǎn)管理法》

　　B.《土地管理法》

　　C.《建筑法》

　　D.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　　答案：B

　　解析：土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強(qiáng)土地資源管理的基本制度。

　　六、土地用途管制的作用和意義(掌握)

　　國家實行土地用途管制的目的和作用在于強(qiáng)制性地嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式和土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，保障糧食安全、保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障生態(tài)安全，實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

　　在我國目前人地矛盾十分緊張的情況下，實施土地用途管制制度有其現(xiàn)實的必然性和重要意義。

　　1.土地用途管制制度是一種比較先進(jìn)的土地資源管理制度。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)化和城市化程度提高，土地的不合理利用和浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，必須強(qiáng)化土地利用的政府調(diào)控力度，逐步形成了以土地規(guī)劃為依據(jù)，對土地用途變更實行嚴(yán)格控制的土地用途管制制度。

　　2.土地用途管制制度可以解決我國分級限額審批制的弊端。

　　3.可以實現(xiàn)利用整體效率最大化。

　　4.協(xié)調(diào)“吃飯”與“建設(shè)”的矛盾。土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質(zhì)財富。在征收土地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅持“十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地”的基本國策。

　　5.消除土地利用中不利的外部性影響，保護(hù)環(huán)境，實現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。

　　例題：以下土地管理目的中，( )不是土地用途管制的目標(biāo)。(2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.土地利用整體效率最大化

　　B.協(xié)調(diào)建沒與保護(hù)的矛盾

　　C.消除土地利用中負(fù)外部性影響

　　D.確保被征地農(nóng)民生活水平不降低

　　答案：D

　　解析：實施土地用途管制制度有其現(xiàn)實的必然性和重要意義：1.土地用途管制制度是一種比較先進(jìn)的土地資源管理制度。2.土地用途管制制度可以解決我國分級限額審批制的弊端。3.可以實現(xiàn)利用整體效率最大化。4.協(xié)調(diào)“吃飯”與“建設(shè)”的矛盾。5.消除土地利用中不利的外部性影響，保護(hù)環(huán)境，實現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。

　　七、土地用途管制的內(nèi)容(掌握)

　　1.按用途對土地進(jìn)行分類

　　《土地管理法》將土地按用途分為三大類型，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，不同用途的土地，其用途管制的具體內(nèi)容不同?！锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地等12個一級類，57個二級。

　　2.土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途

　　《市縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃編制指導(dǎo)意見》(國土資廳發(fā)〔2009〕51號)規(guī)定，土地規(guī)劃分類指土地利用總體規(guī)劃編制中，根據(jù)規(guī)劃管理需要，對土地現(xiàn)狀分類進(jìn)行歸并或細(xì)分形成的規(guī)劃用地分類。土地規(guī)劃基數(shù)采用三級分類體系。其中，一級類3個，為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地;二級類11個，為耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地、城鄉(xiāng)建設(shè)用地、交通水利用地、其他建設(shè)用地、水域、灘涂沼澤、自然保留地;三級類33個。

　　根據(jù)《市(地)級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》(TD/T 1023―2010)和《縣級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》(TD/T 1024―2010)規(guī)定，土地利用功能區(qū)是指為合理利用土地，控制和引導(dǎo)土地利用的主要功能，依據(jù)區(qū)域土地資源特點和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要劃定的空間區(qū)域。一般包括基本農(nóng)田集中區(qū)、一般農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)、城鎮(zhèn)村發(fā)展區(qū)、獨立工礦區(qū)、生態(tài)環(huán)境安全控制區(qū)、自然與文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)等土地利用功能區(qū)類型。

　　土地用途區(qū)是指為指導(dǎo)土地合理利用、控制土地用途轉(zhuǎn)變，依據(jù)區(qū)域土地資源特點和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要劃定的空間區(qū)域。一般包括基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、一般農(nóng)地區(qū)、城鎮(zhèn)村建設(shè)用地區(qū)、獨立工礦區(qū)、風(fēng)景旅游用地區(qū)、生態(tài)環(huán)境安全控制區(qū)、自然與文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、牧業(yè)用地區(qū)等類型。

　　建設(shè)用地管制區(qū)是指為引導(dǎo)土地利用方向、管制城鄉(xiāng)用地建設(shè)活動所劃定的空間地域。具體劃分為允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)和禁止建設(shè)區(qū)四種類型。

　　另外，《市縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃編制指導(dǎo)意見》中，還提出了基本農(nóng)田集中區(qū)和基本農(nóng)田整備區(qū)的劃分。市級土地利用總體規(guī)劃，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，將基本農(nóng)田分布集中度相對較高、優(yōu)質(zhì)基本農(nóng)田所占比例相對較大的區(qū)域，劃定為基本農(nóng)田集中區(qū)。鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃，在落實基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)、明確劃定基本農(nóng)田保護(hù)地塊的前提下，可結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)和土地綜合整治項目的實施，劃定基本農(nóng)田整備區(qū)。

　　3.土地登記注冊土地用途

　　2008年7月15日，國土資源部《關(guān)于印發(fā)《土地登記表格》(試行)的通知》(國土資發(fā)〔2008〕153號)在填寫說明中，明確“用途”要按照《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)的二級類填寫。因此，土地登記土地“用途”按照 57個二級類來填寫，而不是按照12個一級類填寫。但是土地分類面積則按照《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)的一級類填寫。

　　4.土地用途變更實行審批

　　土地用途變更實行審批表現(xiàn)在兩個方面，一是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是實現(xiàn)土地用途管制的關(guān)鍵。建設(shè)需要占用農(nóng)用地的，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排，符合土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的建設(shè)項目，按照法定審批程序和權(quán)限，依法批準(zhǔn)后，方可將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用。二是用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。

　　表6―1 關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)

　　5.對不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進(jìn)行處罰。

　　對于非法占用土地，擅自改變土地用途的行為要按照《土地管理法》等有關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)厲處罰。

　　例題1：在國有土地使用證中，關(guān)于土地用途一欄，下列填法正確的是( )。(2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.企業(yè)用地

　　B.煤礦用地

　　C.倉儲用地

　　D.批發(fā)零售用地

　　E.商務(wù)金融用地

　　答案：CDE

　　解析：土地用途按照《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007)的二級類填寫。企業(yè)用地、煤礦用地，不是二級類。

　　例題2：《土地管理法》規(guī)定，按用途劃分，我國的土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和( )。 (2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.耕地

　　B.建設(shè)用地

　　C.已利用地

　　D.未利用地

　　答案：D

　　解析：在土地管理法中，土地利用總體規(guī)劃將土地分為三類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

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