2013年土地估價管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料35

　　四、土地管理的主要內(nèi)容(掌握)

　　根據(jù)國土資源部的職能，土地管理的主要內(nèi)容可以歸納為以下七個方面：

　　(一)土地法規(guī)與政策的制定

　　土地法規(guī)與政策是實施土地管理的法律和政策依據(jù)。在土地管理中，組織立法和制定綜合性政策是行政管理的一項重要內(nèi)容，主要包括：

　　1、組織開展土地管理中的重大方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)查研究;

　　2、組織編制土地立法規(guī)劃，組織擬定土地管理的法律、行政法規(guī)草案和行政規(guī)章;

　　3、負(fù)責(zé)土地管理的法律、法規(guī)中的使用解釋工作，研究相關(guān)法律、行政法規(guī)草案與土地管理的法律、法規(guī)的協(xié)調(diào)問題;

　　4、辦理依法由國土資源部受理的行政復(fù)議工作;

　　5、組織開展土地管理的法律、法規(guī)的宣傳教育工作。

　　(二)地籍管理

　　地籍管理是土地管理的重要組成部分，是全國土地和城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)工作。

　　地籍管理的主要任務(wù)，是維護(hù)社會主義土地公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，貫徹執(zhí)行“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護(hù)耕地”的基本國策，為國民經(jīng)濟(jì)各部門服務(wù)，為綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律措施，依法、統(tǒng)一、全面、科學(xué)管理土地服務(wù)。

　　當(dāng)前，我國地籍管理工作主要包括土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、土地分等、地籍檔案管理等方面工作，以及在上述工作過程中形成大量數(shù)字、文字和圖件等地籍資料的整理、歸檔、應(yīng)用、更新工作。

　　地籍管理是土地管理的基礎(chǔ)，其主要內(nèi)容包括：

　　1、開展土地登記。土地登記是依法對土地使用權(quán)和所有權(quán)提出申請，進(jìn)行審批、注冊登記，確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)，發(fā)放土地證書的法律程序。根據(jù)《土地登記辦法》，開展土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記和土地他項權(quán)利登記;負(fù)責(zé)土地證書監(jiān)管。

　　2、研究解決歷史遺留和新出現(xiàn)的土地權(quán)屬問題的政策界限，負(fù)責(zé)確定土地權(quán)屬，承擔(dān)調(diào)處重大土地權(quán)屬糾紛;開展土地確權(quán)、土地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作。

　　3、開展全國土地資源調(diào)查、變更調(diào)查及土地條件調(diào)查等專項調(diào)查工作，負(fù)責(zé)對土地資源狀況進(jìn)行評價。

　　4、開展土地利用動態(tài)監(jiān)測，及時提供建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)展等監(jiān)測數(shù)據(jù)及分析成果;開展土地資源利用現(xiàn)狀、土地權(quán)屬狀況及其變更情況的統(tǒng)計工作，及時開展統(tǒng)計分析，提供耕地變化為主的土地資源利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　5、建立地籍信息資料公開查詢制度及土地登記查證制度;掌握地籍管理工作動態(tài)，開展調(diào)查研究。

　　例題1：土地管理的基礎(chǔ)是( )。(2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.地價管理

　　B.地籍管理

　　C.土地執(zhí)法監(jiān)察

　　D.土地用途管制

　　答案：B

　　解析：地籍管理是土地管理的基礎(chǔ)。

　　例題2：我國地籍管理工作主要包括( ) 等。

　　A.土地規(guī)劃

　　B.土地調(diào)查

　　C.土地登記

　　D.土地統(tǒng)計

　　E.土地用途管制

　　答案：BCD

　　解析：我國地籍管理工作主要包括土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、土地分等、地籍檔案管理等方面工作，以及在上述工作過程中形成大量數(shù)字、文字和圖件等地籍資料的整理、歸檔、應(yīng)用、更新工作。

　　(三)土地規(guī)劃和土地用途管制

　　1、土地規(guī)劃

　　在土地管理中，編制土地利用總體規(guī)劃與計劃是土地管理的一個重要內(nèi)容。土地利用總體規(guī)劃與計劃的具體內(nèi)容是：研究全國和重點(diǎn)地區(qū)國土綜合開發(fā)的政策措施，編制全國性及區(qū)域性的國土觀劃和各級土地利用總體規(guī)劃;擬定土地供應(yīng)政策;指導(dǎo)、審查和編制基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃、 土地復(fù)墾規(guī)劃、土地整理規(guī)劃、未利用土地開發(fā)規(guī)劃等專項規(guī)劃。

　　2、土地用途管制

　　實行土地用途管制是保護(hù)耕地的重要措施。土地用途管制是在依法認(rèn)定土地現(xiàn)狀用途的基礎(chǔ)上，編制土地利用總體規(guī)劃，明確土地的預(yù)期用途和土地使用條件，對土地用途的變化進(jìn)行管制，嚴(yán)格控制農(nóng)用地，特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。確立土地用途管制制度的目的，是保障土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地用途管制制度的核心，是依據(jù)土地利用規(guī)劃對土地用途轉(zhuǎn)變進(jìn)行嚴(yán)格控制。

　　(1)我國土地用途管制的目標(biāo)

　?、偻恋乩谜w效率最大化

　　效率是指資源的有效使用和有效配置。土地作為稀缺的不可移動的資源，其有效配置可從兩個角度來考慮：一是從土地使用者角度，二是從社會或宏觀控制者角度。土地用途管制既考慮了每一個土地使用者的切身利益，又從宏觀上考慮了社會整體利益，從二者的結(jié)合上追求土地利用的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

　?、诒Ｗo(hù)耕地

　　當(dāng)前，保護(hù)耕地和保證糧食安全是我國最大的戰(zhàn)略任務(wù)。目前，我國土地用途管制的核心目標(biāo)是嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，實施耕地占補(bǔ)平衡，對耕地實行特殊保護(hù)，確保耕地總量動態(tài)平衡。

　　③消除土地利用中不利的外部影響

　　土地利用具有明顯的社會性和外部性，土地用途管制作為一種政府行為，可根據(jù)土地資源的自然特性、經(jīng)濟(jì)和社會條件，就要合理地劃分土地用途區(qū)，對每一用途區(qū)的土地使用類別、使用條件、使用強(qiáng)度等加以規(guī)定和限制，促進(jìn)生態(tài)平衡，現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。

　　(2) 土地用途管制的特點(diǎn)

　?、購?qiáng)制性。我國實行的是社會主義公有制，土地用途管制正是基于土地的特性、土地國情、市場失靈及人口、資源、環(huán)境、發(fā)展的關(guān)系而提出的，通過強(qiáng)有力的行政、法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等措施確保其實施，帶有明顯的強(qiáng)制性。

　?、谙到y(tǒng)性。土地利用系統(tǒng)屬于典型的自然一經(jīng)濟(jì)一社會復(fù)合系統(tǒng)，要保證其持續(xù)利用，需采取多種手段、從多個角度加以管制，并需多部門協(xié)作。只有加強(qiáng)系統(tǒng)管制，才能增加土地利用系統(tǒng)的自組織性和有序性，使土地利用系統(tǒng)的整體功能最佳。

　?、坌姓?。各級人民政府是實行土地用途管制的主體。要求必須由各級政府來實行土地用途管制，各級政府的土地管理部門具體代表政府行使用途管制權(quán)力。

　　(3)土地用途管制的內(nèi)容

　?、佟锻恋毓芾矸ā房茖W(xué)地將我國土地分為三大類，即根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

　?、凇锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》將我國土地，分12個一級類、57個二級類。其中，土地利用一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。

　?、蹏覍ν恋赜猛咀兏M(jìn)行監(jiān)測。

　?、車彝ㄟ^土地利用年度計劃和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用許可，嚴(yán)格限制新增建設(shè)用地，特別是耕地、林地等農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。

　?、輰嵭型恋乩帽O(jiān)督管理。

　?、迣`反土地利用總體規(guī)劃的行為進(jìn)行嚴(yán)格查處等。

　　例題：以下不屬于土地用途管制特點(diǎn)的是( )。

　　A.強(qiáng)制性

　　B.自愿性

　　C.系統(tǒng)性

　　D.行政性

　　答案：B

　　解析：土地用途管制的特點(diǎn)包括：①強(qiáng)制性;②系統(tǒng)性;③行政性。

　　4.耕地保護(hù)

　　耕地保護(hù)是指運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等手段和措施，對耕地的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行的保護(hù)。在法律方面，我國先后制定了一系列涉及保護(hù)耕地的法律、法規(guī)，如《土地管理法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《土地復(fù)墾條例》等。這些法律、法規(guī)，對保護(hù)耕地作了嚴(yán)格規(guī)定。我國《刑法》和《土地管理法》對違反土地管理法律、法規(guī)的行為也作了明確的處罰規(guī)定。我國耕地保護(hù)工作包括耕地數(shù)量保護(hù)和耕地質(zhì)量保護(hù)兩個方面。耕地的數(shù)量保護(hù)是對耕地面積的保護(hù)，目的是保持全國和一定區(qū)域內(nèi)耕地面積的相對穩(wěn)定，控制耕地面積的減少。耕地的質(zhì)量保護(hù)是對耕地的地力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，目的是保持耕地地力的相對穩(wěn)定，并不斷培肥耕地肥力，保持和維護(hù)耕地良好的生態(tài)環(huán)境，防止耕地污染、鹽漬化、水土流失、掠奪性經(jīng)營耕地等。

　　耕地保護(hù)制度是我國土地管理的一項重要制度。此制度主要包括以下內(nèi)容：

　　(1)確保耕地總量18億畝的目標(biāo)不突破。《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》提出，要堅守18億畝耕地紅線，到2010年和2020年，全國耕地應(yīng)分別保持在18.18億畝和18.05億畝。這一紅線是中國糧食安全的警戒線，保障耕地面積是鋪設(shè)糧食安全之路的第一塊巨大基石。

　　(2)實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，采取措施，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少，耕地總量減少的，由國務(wù)院責(zé)令在規(guī)定期限內(nèi)組織開墾與所減少耕地的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。省級人民政府是耕地總量動態(tài)平衡的責(zé)任者，也是耕地開墾的組織者和監(jiān)督者。

　　(3)實行占一補(bǔ)一制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒有條件開墾或者開墾的耕地不符要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。

　　(4)對基本農(nóng)田實行特殊保護(hù)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田的數(shù)量應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。并規(guī)定征收基本農(nóng)田的，一律由國務(wù)院批準(zhǔn)。

　　(5)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)耕地。提高新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對違法用地的確需補(bǔ)辦手續(xù)的，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金，等等，都是保護(hù)耕地采取的經(jīng)濟(jì)手段。

　　(6)明確政府責(zé)任。地方各級人民政府要對土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)責(zé)，政府主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人。地方各級人民政府都要建立相應(yīng)的工作制度，采取多種形式，確保耕地保護(hù)目標(biāo)落實到基層。

　　例題：我國耕地保護(hù)工作包括( )。

　　A.耕地數(shù)量保護(hù)和耕地性質(zhì)保護(hù)兩個方面

　　B.耕地數(shù)量保護(hù)和耕地質(zhì)量保護(hù)兩個方面

　　C.耕地數(shù)量保護(hù)、耕地性質(zhì)保護(hù)和耕地質(zhì)量保護(hù)三個方面

　　D.耕地數(shù)量保護(hù)、耕地等級保護(hù)和耕地質(zhì)量保護(hù)三個方面

　　答案：B

　　解析：我國耕地保護(hù)工作包括耕地數(shù)量保護(hù)和耕地質(zhì)量保護(hù)兩個方面。

　　5.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收征用

　　(1) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃以及國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報批后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。

　　根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，下列建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報國務(wù)院批準(zhǔn)：①國務(wù)院批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的建設(shè)項目，國務(wù)院有關(guān)部門、國家計劃單列企業(yè)和省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項目。 ②在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省(自治區(qū))人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃按土地利用年度計劃申請城市分批次用地。

　　下列建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報省級人民政府批準(zhǔn)：

　?、偈〖壢嗣裾嘘P(guān)部門和市(地)、縣(市)人民政府及有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項目。②經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃按土地利用年度計劃申請城市分批次用地。

　　若農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的權(quán)限屬于國務(wù)院的，則農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地由國務(wù)院同時審批。 若農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的權(quán)限和征收土地的審批權(quán)限均屬于省級人民政府，則農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地由省級人民政府同時審批。若農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的權(quán)限屬于省級人民政府而征收土地的審批權(quán)限屬于國務(wù)院，則農(nóng)用地轉(zhuǎn)用先由省級人民政府審批，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后再報國務(wù)院審批征收土地。

　　(2)土地征收。土地征收又稱征收集體土地，是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補(bǔ)償?shù)男袨椤?004年3月14日，全國人大十屆二次會議對憲法進(jìn)行修正，憲法第十條第三款修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。2004年8月28日，全國人大十屆十一次會議已對《土地管理法》第二條第四款進(jìn)行了修改，并對相應(yīng)條款也作了修改，把“征用”改為了“征收”，以與憲法保持一致。

　　6.土地供應(yīng)和市場監(jiān)管

　　土地供應(yīng)和市場管理是土地管理的重要內(nèi)容。土地供應(yīng)是調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本手段，發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，實現(xiàn)土地供需總量基本平衡。土地供應(yīng)和市場監(jiān)管的主要內(nèi)容有;

　　1)制定建設(shè)用地供地標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)用地審查報批管理辦法，指導(dǎo)和規(guī)范國有建設(shè)用地的供應(yīng)。

　　2)制定并組織實施土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價出資等管理辦法和地產(chǎn)交易規(guī)則，規(guī)范土地市場，完善市場體系。

　　3)制定地價體系和地價管理制度，開展土地分等定級、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和地價指數(shù)的評定與監(jiān)測。在制定地價體系和地價管理技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)方面，我國出臺的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)包括：①《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2001);②《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001);③《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》(GB/T28407-2012)，原《農(nóng)用地分等規(guī)程》(TD/T1004-2003) 同時廢止;④《農(nóng)用地定級規(guī)程》(GB/T28405-2012)，原《農(nóng)用地定級規(guī)程》(TD/T1005-2003) 同時廢止;⑤《農(nóng)用地估價規(guī)程》(GB/T28406-2012)，原《農(nóng)用地估價規(guī)程》(TD/T1006-2003) 同時廢止;⑥《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》(TD/T1009-2007);⑦《土地勘測定界規(guī)程》(TD/T1008-2007) 。

　　4)制定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)目錄并組織實施，制定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及改變用途的政策和管理辦法。

　　5)制定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村用地管理辦法，指導(dǎo)集體非農(nóng)建設(shè)用地管理及審批工作，指導(dǎo)各地制定鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)、占地補(bǔ)償辦法及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制定和組織實施農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，制定鼓勵城鄉(xiāng)集約利用建設(shè)用地的政策和管理辦法。

　　6)負(fù)責(zé)公布土地市場運(yùn)行動態(tài)，預(yù)測土地市場發(fā)展趨勢，研究和提出調(diào)控土地市場的措施。

　　7.土地執(zhí)法與監(jiān)察

　　土地執(zhí)法監(jiān)察是對土地管理法律、法規(guī)的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并對違法者實施法律制裁。土地執(zhí)法監(jiān)察是實現(xiàn)國家土地管理職能，保證土地管理法律、法規(guī)全面實施的基本途徑和手段，其具體內(nèi)容包括：

　　1)受理不服土地行政處罰決定申請復(fù)議的案件;

　　2)受理對土地違法行為的檢舉、控告;

　　3)調(diào)查土地違法案件;

　　4)協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查處理土地行政管理人員在依法執(zhí)行職務(wù)時遭受打擊報復(fù)的案件。

　　5)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查下級土地管理部門的土地監(jiān)察工作;

　　6)監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況。

　　例題：土地執(zhí)法與監(jiān)察的具體內(nèi)容包括( )等。

　　A.制定土地執(zhí)法與監(jiān)察規(guī)章

　　B.監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況

　　C.調(diào)查土地違法案件

　　D.受理不服土地行政處罰決定申請復(fù)議的案件

　　E.受理對土地違法行為的槍舉、控告

　　答案：BCDE

　　解析：土地執(zhí)法監(jiān)察的具體內(nèi)容包括：1)受理不服土地行政處罰決定申請復(fù)議的案件;2)受理對土地違法行為的檢舉、控告;3)調(diào)查土地違法案件;4)協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查處理土地行政管理人員在依法執(zhí)行職務(wù)時遭受打擊報復(fù)的案件;5)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查下級土地管理部門的土地監(jiān)察工作;6)監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況。

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