2013年土地估價管理基礎與法規(guī)備考資料25

　　(五)宅基地使用權的權能及規(guī)定

　　宅基地使用權是經(jīng)依法審批由農村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。

　　1.宅基地使用權的特征

　　宅基地使用權具有以下特征：

　　(1)權利主體只能是本集體經(jīng)濟組織的成員，非本集體經(jīng)濟組織成員(尤其城鎮(zhèn)居民)無法取得宅基地使用權。即：城鎮(zhèn)居民、外村外鄉(xiāng)居民均不具備取得該項權利的主體資格，依法將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內部成員的不在此限。

　　(2)權利客體為農民集體所擁有的土地，具體的地類為住宅用地的農村宅基地。

　　(3)取得需要經(jīng)過依法審批。按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地的審批實行“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，縣級政府批準”的制度。農村村民申請住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，縣級人民政府批準后，由農村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權。其中涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。

　　(4)無償取得。宅基地是農村集體經(jīng)濟組織依法分配給其成員用作住宅建設的，帶有福利保障性質，權利人不需要支付費用。

　　(5)無使用期限限制。權利人去世的，宅基地使用權可以作為遺產(chǎn)依法繼承。

　　(6)宅基地使用權權能受到限制，根據(jù)《物權法》第一百五十二、一百五十三條的規(guī)定，宅基地使用權人依法享有占有和使用的權利(注意沒有規(guī)定收益和處分的權利)，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施，但宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關規(guī)定。

　　(7)宅基地的數(shù)量受到限制。土地管理法明確規(guī)定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。(如因自然災害等原因宅基地滅失的，應當給予重新分配)。

　　(8)宅基地的面積受到限制。宅基地的面積國家沒有統(tǒng)一規(guī)定，由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　(9)權利類型為用益物權。物權法將宅基地使用權與建設用地使用權、承包經(jīng)營權、地役權共同規(guī)定為用益物權。

　　2.宅基地使用權的權能

　　《物權法》規(guī)定，宅基地使用權人依法有權對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅附屬設施。這是宅基地使用權的基本權利內容?！罢匾蜃匀粸暮Φ仍驕缡У?，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地”。

　　(1)轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。按照《土地管理法》的規(guī)定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件，否則無法轉讓。

　　(2)宅基地使用權不得抵押?，F(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地使用權不得抵押。

　　(3)宅基地使用權可以繼承。2008年《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2008]146號)首次明確了依法繼承的宅基地使用權的合法地位，規(guī)定“除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理”。

　　(4)轉讓房屋及宅基地使用權，應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。應當?shù)轿覈课莨芾聿块T與土地管理部門同時辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)和土地使用權變更登記。

　　3.宅基地使用權的政策規(guī)定

　　(1)申請宅基地的條件及標準。

　　目前，各地規(guī)定的申請宅基地的條件包括：①統(tǒng)一規(guī)劃建設的新村、居民點，需要安排宅基地的農戶;②原有宅基地面積低于規(guī)定限額標準，居住擁擠的農戶;③一些確實需要分家、分居而又無宅基地的農戶;④回鄉(xiāng)落戶定居而又無宅基地的離休、退休、退職職工及其家人、華僑、僑眷等。⑤宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地等等。

　　(2)申請使用宅基地的標準。①根據(jù)有關政策，農村轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地?！段餀喾ā芬?guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。②權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。③轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。④農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。要嚴格控制用地面積，控制宅基地用地數(shù)量(一戶一地)與面積(不得超標)也是節(jié)約集約用地的體現(xiàn)。

　　例題1：農村宅基地使用權屬于土地用益物權，所以使用宅基地的用益物權人對宅基地依法享有占有、使用、收益和處分權利。( ) (2009年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：《物權法》規(guī)定，第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。

　　例題2：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的標準。(2004年《土地管理基礎》試題)

　　答案：√

　　解析：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　(3)宅基地用地的審查報批程序

　　宅基地審批應堅持實施“三到場”。接到宅基地用地申請后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源所或縣(市)國土資源管理部門要組織人員到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類等。宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地丈量批放宅基地，明確建設時間并受理農民宅基地登記申請。村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地，符合規(guī)定的方可辦理土地登記，發(fā)放集體建設用地使用權證。

　　農村村民建造住房，由村民向農村集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出申請，經(jīng)村民委員會或村民代表大會討論通過后，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，再報縣級人民政府批準。

　　(4)宅基地使用權的登記

　　宅基地使用權作為一種用益物權，《物權法》明確規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。關于宅基地土地使用權登記、變更登記與注銷登記的辦法，2007年國土資源部發(fā)布實施的《土地登記辦法》之中有明確規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第二條規(guī)定，土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。前款規(guī)定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權;集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權(不含土地承包經(jīng)營權)。

　　國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2008〕146號)規(guī)定，要明確政策，依法登記：

　?、賴栏衤鋵嵽r村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。

　　②嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。

　?、蹏栏駡?zhí)行宅基地面積標準。宅基地面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

　　1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。

　　1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

　　1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。

　　例題1：農村村民申請宅基地，須由( )批準。(2009年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.村民委員會

　　B.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

　　C.縣級土地主管部門

　　D.縣級人民政府

　　答案：D

　　解析：《土地管理法》第六十二條第三款規(guī)定，農村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準。

　　例題2：依據(jù)有關規(guī)定，對于農村村民住宅，下列說法正確的有( )。(2008年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.農村村民每戶只能有一處宅基地

　　B.農村村民每戶只能有兩處宅基地

　　C.回鄉(xiāng)落戶的城鎮(zhèn)居民可申請宅基地

　　D.村民因住房出賣、出租而使宅基地達不到標準的，不得申請宅基地

　　E.農村村民建房，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準后即可建設

　　答案：AD

　　解析：農村村民每戶只能有一處宅基地，回鄉(xiāng)落戶的城鎮(zhèn)居民不可申請宅基地。農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批。

　　例題3：張莊村民田某，于1992年申請宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無房居住為由，申請宅基地，按照《土地管理法》的規(guī)定，當?shù)厝嗣裾畱? )。(2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.沒收田某出租房屋所得

　　B.對田某予以罰款

　　C.在批準時核減用地數(shù)量

　　D.對田某的申請不予批準

　　答案：D

　　解析：《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　例題4：農村居民建住宅申請用地時，對( )的，政府不予批準。(2000年試題)

　　A.使用原有宅基地

　　B.使用村內空閑地

　　C.使用村內廢棄地

　　D.出租住宅后再申請宅基地

　　答案：D

　　解析：村民因住房出賣、出租而使用宅基地達不到標準，或沒有宅基地的，不得申請宅基地。

　　(六)地役權的權能及規(guī)定

　　1、地役權的概念和特征

　　地役權是一種獨立的物權，是指按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權利。需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地，稱為需役地;提供給他人使用的土地，稱為供役地。

　　地役權可分為通行權、用水權和建筑物地役權。

　　地役權的法律特征主要包括：(1)地役權是利用他人的不動產(chǎn)的一種權利;(2)地役權是為了提高自己不動產(chǎn)的效益;(3)地役權是按照合同設立的。

　　2、地役權的權能及規(guī)定

　　土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

　　地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

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