2013年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料24

　　(三) 集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　1.集體建設(shè)用地使用權(quán)的范圍

　　按照現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍主要包括：

　　(1)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。包括：鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用屬于本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的土地;村辦企業(yè)使用屬于本村集體所有的土地;村民組辦企業(yè)使用本村民組所有的土地;個(gè)人辦企業(yè)使用所在農(nóng)民集體組織的土地。

　　(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體所有的土地。包括農(nóng)村道路、水利設(shè)施、學(xué)校、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委會(huì)辦公室。

　　(3)農(nóng)村村民建住宅使用本集體所有的土地。

　　按照現(xiàn)行法律規(guī)定，不允許鄉(xiāng)(鎮(zhèn))辦企業(yè)使用村或村民組所有土地，村辦企業(yè)也不能使用村民組或其他村集體所有的土地。但是集體經(jīng)濟(jì)組織可用本集體所有土地與其他單位和個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。

　　2.集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　(1)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過投資方式向從事非農(nóng)業(yè)經(jīng)營性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。

　?、汆l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)主體。包括：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的獨(dú)資經(jīng)營企業(yè);農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過以符合要求的土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立的企業(yè)。

　?、趫?bào)批?！段餀?quán)法》規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。申請(qǐng)取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，應(yīng)持有相關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn);涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　?、蹤?quán)能。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　?、芟拗?。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變。

　　(2)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

　　鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　①鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)主體。鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及其依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織。

　?、跈?quán)能。鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，一般沒有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。

　?、巯拗?。鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，不得將土地用于經(jīng)營性活動(dòng)，不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　(四)土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　土地承包經(jīng)營權(quán)的法律依據(jù)包括：《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)。《土地基本術(shù)語》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人依據(jù)承包合同取得的對(duì)集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營并取得收益的權(quán)利。

　　1.我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的特征。包括：①農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的主體是發(fā)包方和承包方。發(fā)包方一般是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或村民小組。承包方是指有權(quán)簽訂土地承包經(jīng)營合同的農(nóng)戶、個(gè)人。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的客體是集體所有的土地。②農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是一個(gè)不很完整和明晰的土地使用權(quán)。法律規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)僅限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。這表明，這種土地承包經(jīng)營權(quán)不含有土地開發(fā)權(quán)，即無權(quán)將土地經(jīng)過開發(fā)用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。③農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是一種尚不十分穩(wěn)定的土地使用權(quán)。法律雖規(guī)定了土地承包期限可達(dá)30年，但同時(shí)又規(guī)定經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織(村民委員會(huì))三分之二以上成員討論通過，可以在承包期內(nèi)適當(dāng)進(jìn)行土地調(diào)整。④農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種形式，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)姆稍瓌t。

　　2.土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　《物權(quán)法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所用性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

　　例題：根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地不能買賣，所以其承包經(jīng)營權(quán)不是一種物權(quán)，也不具有市場(chǎng)價(jià)值。( )(2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)。

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