2013年土地估價管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料26

　　六、我國土地?fù)?dān)保物權(quán)

　　土地?fù)?dān)保物權(quán)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。主要包括土地抵押權(quán)等。

　　(一)不同土地抵押權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將債務(wù)人或第三人的土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)耐恋厮餀?quán)。

　　可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括：①法律允許單獨流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地使用權(quán);②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán);③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán);④農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán);⑤以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)權(quán)能及規(guī)定

　　以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押;國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。此規(guī)定的主要法律依據(jù)包括：

　　《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條：土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。

　　同時，一般情況下，以單純的土地使用權(quán)抵押的的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。但是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)必須符合的四個條件。

　　例題：國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。目前，對這一條款有明確規(guī)定的法律法規(guī)有( )。(2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.擔(dān)保法

　　B.城市房地產(chǎn)管理法

　　C.城鄉(xiāng)規(guī)劃法

　　D.確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

　　E.城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

　　答案：ABE

　　解析：《擔(dān)保法》第三十六條：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條：土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　2.集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)規(guī)定

　?、僖婪ǔ邪⒔?jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。

　?、卩l(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押?！段餀?quán)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　?、鄹?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

　?、車?yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項目貸款管理。中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(銀發(fā)〔2008〕214號)規(guī)定，對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款;對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款;對利用農(nóng)村集體土地開辦企業(yè)、興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)的，要嚴(yán)格審查貸款申請，對未取得合法用地手續(xù)，沒有落實有效擔(dān)保權(quán)利的，不得發(fā)放貸款。

　　(二)土地質(zhì)權(quán)的含義

　　根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，質(zhì)權(quán)分為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)兩種。因此，土地質(zhì)權(quán)應(yīng)指的是“土地抵押權(quán)”。

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