2013年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料23

　　四、我國土地用益物權(quán)

　　(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》所稱的“國有土地使用權(quán)”，即《物權(quán)法》所稱“建設(shè)用地使用權(quán)”。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能主要包括：占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。

　　建設(shè)用地使用權(quán)包括劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、租賃建設(shè)用地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)、國家授權(quán)經(jīng)營取得的建設(shè)用地使用權(quán)等。

　　1.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)

　　劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。

　　劃撥建設(shè)用地使用權(quán)能及規(guī)定包括：

　　(1)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)能。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件包括：①報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;②可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　(2)劃撥土地使用權(quán)的出租權(quán)能。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國家上繳土地收益金。用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行相賃。租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。

　　(3)劃撥土地使用權(quán)的抵押權(quán)能。以依法取得的劃撥土地上的房屋及其他定著物抵押，其占用范圍內(nèi)土地的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押。以無地上建筑物、構(gòu)筑物的劃撥土地抵押的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)。

　　劃撥土地使用權(quán)必須符合下列四個(gè)條件才能抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;領(lǐng)有國有土地使用證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。從以上規(guī)定可以看出，沒有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)是不能抵押的。

　　例題1：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.一律不得轉(zhuǎn)讓

　　B.經(jīng)批準(zhǔn)可以出租

　　C.可以隨房屋所有權(quán)一并抵押

　　D.可以收回

　　E.除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制

　　答案：BCDE

　　解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　例題2：依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。( )(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

　　答案：×

　　解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　2.出讓建設(shè)用地使用權(quán)

　　出讓建設(shè)用地使用權(quán)能及規(guī)定包括：

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)能?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人建設(shè)用地使用權(quán)的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　(2)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的出租權(quán)能。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者通過租賃方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　(3)出讓土地使用權(quán)的抵押權(quán)能。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　　3.租賃建設(shè)用地使用權(quán)(國有土地租賃)

　　依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》、國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》。

　　《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓;國有土地租賃;國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。

　　通過租賃方式從國家直接取得的建設(shè)用地使用權(quán)能否作為物權(quán)意義上的土地權(quán)利，一直是理論界爭議的熱點(diǎn)問題，雖然在《土地管理法實(shí)施條例》中國有土地租賃與出讓、作價(jià)出資并列作為國有土地有償使用的方式，但是， 2007年《物權(quán)法》并未將其列為國有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式。

　　(1)國有土地租賃的內(nèi)涵

　　國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

　　(2)國有土地租賃權(quán)能及規(guī)定

　　國有土地租賃可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押。國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。 承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。 承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。 地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

　　(3)國有土地租賃方式和期限

　　承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

　　國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。 租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　例題1：國有企業(yè)將其合法取得的國有土地使用權(quán)出租給其他個(gè)人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。( )(2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

　　例題2：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。短期國有土地租賃的年限一般不超過( )年。(2004年《土地管理基礎(chǔ)》試題)

　　A. 5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　答案：A

　　解析：短期國有土地租賃的年限一般不超過5年。

　　例題3：國有土地租賃期限在( )個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。(2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　答案：B

　　解析：租賃期限六個(gè)月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　例題4：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租建設(shè)用地使用權(quán)歸( )所有。(2000年《土地管理基礎(chǔ)》試題)

　　A.原承租人

　　B.第三人

　　C.原承租人和第三人共有

　　D.原承租人和第三人協(xié)商

　　答案：A

　　解析：租賃建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其建設(shè)用地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。

　　4.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)

　　國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股是國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)后，以投資的形式將土地注入到有限責(zé)任公司或股份公司，該公司通過支付股息和分紅取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)人依法取得作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)后，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此，作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。

　　5.國家授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)

　　國家授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)授權(quán)給國家控股公司經(jīng)營，被授權(quán)單位對授權(quán)經(jīng)營的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)?！镀髽I(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見》(試行)規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)改制且符合以國家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營方式配置土地條件的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)國土資源部審批。國務(wù)院有關(guān)部門、企業(yè)集團(tuán)或地方人民政府批準(zhǔn)改制且符合國家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營方式配置土地的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)土地所在地的省級土地行政主管部門審批。對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資(入股)方式配置土地?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，“以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。

　　例題1：以授權(quán)經(jīng)營方式獲取國有建設(shè)用地使用權(quán)的國家控股公司，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃方式配置土地，企業(yè)不需要辦理變更土地登記手續(xù)。( ) (2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：《土地登記辦法》規(guī)定，“以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。

　　例題2：我國當(dāng)前國有土地使用權(quán)出讓的主要方式有( )。(2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.協(xié)議

　　B.招標(biāo)

　　C.拍賣

　　D.掛牌

　　E.授權(quán)經(jīng)營

　　答案：ABCD

　　解析：國家授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)授權(quán)給國家控股公司經(jīng)營，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司，對授權(quán)經(jīng)營的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)。

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