2013年土地估價管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料22

　　三、我國土地所有權(quán)

　　(一)土地所有權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護(hù)的排他性的專有權(quán)利。在我國，土地所有權(quán)相對于一般財產(chǎn)所有權(quán)，具有主體特定性、交易禁止性、權(quán)屬穩(wěn)定性、權(quán)能分離性等特點(diǎn)。

　　在土地所有權(quán)方面，根據(jù)我國《憲法》第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地的所有權(quán)有兩種，即國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

　　1.土地所有權(quán)的權(quán)能

　　土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。

　　土地占有權(quán)：指對土地的實(shí)際占有、控制的權(quán)利。它表現(xiàn)為一種持續(xù)的狀態(tài)，如土地租賃中承租人對土地的實(shí)際占用等。

　　土地使用權(quán)：是指對土地的有效利用權(quán)。按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用。如在依法取得的土地上建造廠房，在耕地上種植農(nóng)作物等。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)可結(jié)合，可分離。

　　土地收益權(quán)：指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能?？赏ㄟ^以下方式實(shí)現(xiàn)：一是利用土地的自然屬性獲得收益，如在耕地上種植農(nóng)作物直接收獲糧食;二是依一定法律關(guān)系的存在而獲得收益，如把土地出租而收取租金，收獲土地上生長的農(nóng)作物等?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，國有土地收益中的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，30%上繳國家中央財政，70%留給有關(guān)地方人民政府。財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知(財綜[2006]48號)規(guī)定，調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍;調(diào)整地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分成管理方式，從2007年1月1日起，調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理方式。地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。

　　新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

　　例題1：假如某項(xiàng)目在獲取的1000畝建設(shè)用地中，耕地占500畝，未利用地400畝，建設(shè)用地100畝，該市對應(yīng)的土地等別為7等，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為48元/平方米，下列說法正確的是( )。(2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.應(yīng)向該市人民政府建設(shè)管理部門繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)2880萬元

　　B.應(yīng)向該市人民政府建沒管理部門繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)1600萬元

　　C.應(yīng)向市人民政府繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)2880萬元

　　D.應(yīng)向該市人民政府繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)1600萬元

　　答案：C

　　解析：(1000-100)×667×48元/平方米=2881.44萬元。

　　例題2：新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的本質(zhì)是( )。(2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.土地的取得成本構(gòu)成之一

　　B.政府土地收益

　　C.土地資源稅

　　D.土地流轉(zhuǎn)稅

　　答案：B

　　解析：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是指新增建設(shè)用地的平均土地純收益。

　　土地處分權(quán)：指在法律允許的范圍內(nèi)對土地進(jìn)行處置的權(quán)利，土地處分權(quán)決定土地的歸屬，是土地所有權(quán)的核心。處分包括事實(shí)上的處分與法律上的處分。事實(shí)上的處分，是指對土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的改造等物理上的事實(shí)行為，如對土地進(jìn)行平整等;法律上的處分，是指使土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動的法律行為，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等。處分權(quán)能更多地是指法律上的處分。

　　2.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利。

　　建筑物的所有形態(tài)有：單獨(dú)所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨(dú)所有是一個人擁有一棟建筑物的所有權(quán);共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權(quán);區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。

　　例題1：依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國土地所有權(quán)分為( )。(2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地承包權(quán)

　　B.國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

　　C.國有建設(shè)用地所有權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地所有權(quán)

　　D.國有建設(shè)用地所有權(quán)和國有農(nóng)用地所有權(quán)

　　答案：B

　　解析：我國土地所有權(quán)存在兩種表現(xiàn)形式，即國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

　　例題2：下列土地中，屬于國有土地的有( )。(2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.城市市區(qū)的土地

　　B.已被國家依法征收的土地

　　C.依法不屬于集體所有的林地

　　D.宅基地

　　E.經(jīng)濟(jì)適用住房占用的土地

　　答案：ABCE

　　解析：宅基地屬于集體土地。

　　(二)國有土地所有權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　1.國有土地所有權(quán)的權(quán)能

　　國有土地所有權(quán)的權(quán)能包括土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能。

　　2.國有土地所有權(quán)的規(guī)定

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》和《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(1995年3月11日國家土地管理局發(fā)布)規(guī)定，國有土地所有權(quán)的規(guī)定包括：

　　(1)城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地。《憲法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。

　　1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國家所有?！睆拇酥腥A人民共和國廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

　　《土地管理法》第八條更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！?/P>

　　《物權(quán)法》規(guī)定，城市的土地，屬于國家所有。

　　(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國家依法沒收、征收、征購為國有的土地屬于國家所有。

　　(3) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地?！段餀?quán)法》規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜?。法律?guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

　　(4)被開發(fā)利用的國有土地。開發(fā)利用者依法只享有土地使用權(quán)。

　　(5)鐵路線路、車站、貨場用地及其他鐵路用地。

　　(6)縣級以上(含縣級)公路線路用地。

　　(7)國家已辦理征地手續(xù)的電力、通訊設(shè)施用地。

　　(8)軍事用地。

　　(9)河道內(nèi)土地，除已分配給農(nóng)民，國家未征用，且迄今仍 歸農(nóng)民集體使用的土地。

　　(10)縣級以上(含縣級)水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地。

　　(11)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國家所有。

　　(12) 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　(13)寺廟、教堂等宗教用地。

　　(14)土地所有權(quán)有爭議的，不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的爭議土地。

　　(15)根據(jù)森林法、草原法和漁業(yè)法等有關(guān)法律和條例規(guī)定，農(nóng)村中的國有土地還包括：①名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)等特殊土地(不包括區(qū)內(nèi)集體所有的土地);②國營農(nóng)、林、漁場撥給國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地; ③國家撥給國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地;④國家撥給農(nóng)村集體和個人使用的國有土地。

　　例題：“城市的土地屬于國家所有”的規(guī)定，是( )年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。(2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.1972

　　B.1982

　　C.1992

　　D.2002

　　答案：B

　　解析： 1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國家所有。”從此中華人民共和國廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

　　(三)集體土地所有權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　農(nóng)民集體分三種類型：(1)村農(nóng)民集體。(2)村內(nèi)農(nóng)民集體(村民小組)，指行政村內(nèi)兩個以上各自獨(dú)立的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，一般為過去的生產(chǎn)隊(duì)。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。對此，集體土地所有權(quán)包括：村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)、村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)三種情形。

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，集體土地所有權(quán)的權(quán)能及規(guī)定包括：

　　1.集體土地所有權(quán)的權(quán)能

　　(1)集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制。

　　(2)集體土地所有者代表對土地行使處分權(quán)的限制。①受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制;②受國家法律和政府管理的限制。

　　2.集體土地所有權(quán)的規(guī)定

　　《物權(quán)法》規(guī)定，集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施;集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

　　根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在農(nóng)村土地調(diào)查中，下列類型土地確定為集體土地：

　　(1)土地改革時，分給農(nóng)民并頒發(fā)土地所有證的土地;

　　(2)根據(jù)《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(簡稱《六十條》)，確定為集體所有的土地;

　　(3)由于村的合并、分割，開發(fā)、征地、建設(shè)等各種原因進(jìn)行的土地調(diào)整，致使集體土地所有權(quán)發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán);

　　(4)鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體土地上修建并管理的道路、水庫、渠道、水利設(shè)施，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，公共設(shè)施、公益事業(yè)等用地;

　　(5)能夠出示文件、協(xié)議、法院裁決書等依法證明屬于集體所有的其他類型的土地。

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