2013年土地估價管理基礎與法規(guī)備考資料21

　　(土地管理基礎與法規(guī))

　　土地產權

　　一、考試目的和考試基本要求

　　本章主要測試應考人員對土地產權的理解與掌握程度?？荚嚮疽蟀ǎ?/P>

　　1.掌握土地產權的概念及類型、我國土地所有權、用益物權和擔保物權的類型;

　　2.熟悉我國土地所有權、用益物權和擔保物權的權利及規(guī)定;

　　3.了解主要國家和地區(qū)的土地制度。

　　二、本章涉及有關的法律、法規(guī)包括：①《憲法》;②《城市房地產管理法》;③《土地管理法》;④《物權法》;⑤《土地管理法實施條例》;⑥《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;⑦《土地登記辦法》;⑧《劃撥土地使用權管理暫行辦法》;⑨《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》;⑩《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》(財綜字[1999]117號); ⑪《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》;(12)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》。

　　三、本章的重點

　　本講內容以土地產權為主線，內容多而復雜，重點知識為土地產權的類型，我國土地所有權、用益物權和擔保物權的類型和權能。難點是上述各類物權的權能和相關規(guī)定。本章內容中，土地產權的類型，土地所有權、用益物權和擔保物權的權能，是考試出題的方向。同時，要有針對地全面了解有關我國農村宅基地的政策規(guī)定。當前在我國對農村宅基地管理法規(guī)政策依據(jù)包括：

　　(1)《土地管理法》;

　　(2)《物權法》;

　　(3)《土地登記辦法》;

　　(4)中共中央、國務院《關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》(中發(fā)[1997]11號);

　　(5)國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號);

　　(6)國務院《關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008)3號);

　　(7)國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號);

　　(8)國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)[2007]71號);

　　(9)國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》([1995]國土[籍]字第26號);

　　(10)國土資源部關于印發(fā)《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知(國土資發(fā)[2004]234號);

　　(11)國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2008〕146號);

　　(12)國土資源部《關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》(國土資發(fā)[2010]28號)。

　　四、章節(jié)框架

　　1.土地產權的內涵

　　2.土地產權的類型

　　3.我國土地所有權

　　4.我國土地用益物權

　　5.我國土地擔保物權

　　6.主要國家和地區(qū)的土地制度

　　一、土地產權內涵

　　土地產權是以土地所有權為核心的土地財產權利的總和，包括土地所有權及與其相聯(lián)系的和相對獨立的各種權利，如占有權、使用權、經營權等。

　　土地產權具有以下特征：

　　1.土地產權是對土地的支配權;

　　2.土地產權是排他性財產權;

　　3.土地產權是對世權。所謂對世權，是能夠請求一般人不為一定行為的權利，亦即以權利人之外的一切人為義務人的權利。

　　4.土地產權必須由法律規(guī)定

　　5.土地產權的變動一般采取登記的公示方式。對動產來講，動產物權的變動以交付為公示方式，交付是動產物權的法定公示方式。

　　土地產權制度的完善對于保護土地財產權益、完善社會主義市場經濟體制乃至進一步解放和發(fā)展生產力，具有重要的影響力。《土地登記辦法》的出臺，標志著我國土地產權制度建設的一次重大進步。

　　二、土地產權的類型

　　土地產權指存在于土地之中的排他性完全權利，土地產權是一個權利束，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等。

　　關于土地產權的類型，有以下兩種分類：

　　第一種分類是傳統(tǒng)分類：我國土地權利總體上可以分為土地所有權、土地用益物權和土地他項權利三大類。其中土地他項權利是指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切關系的權利，包括土地抵押權、土地租賃權和地役權、地上權、空中權、地下權、土地借用權、耕作權等。土地租賃權是土地承租人按期向土地使用權人支付租金而取得的一定期限內對土地使用、收益的土地他項權利。

　　第二種分類是根據(jù)《物權法》和《土地登記辦法》的規(guī)定分類：我國土地權利總體上可以分為土地所有權、土地用益物權和土地擔保物權三大類。其中土地用益物權是指權利人對他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權利，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。土地擔保物權包括土地抵押權、留置權、質權等。

　　(一)土地所有權

　　土地所有權，是指國家或農民集體在法律規(guī)定范圍內，對土地所享有的具有全面支配性和絕對性的權利，具體包括對其擁有土地的占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權是由土地所有制決定的，也就是土地所有權是土地所有制在法律上的表現(xiàn)。

　　(二)土地用益物權

　　土地用益物權是指權利人對他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權利。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

　　(三)土地擔保物權

　　土地擔保物權是以確保債務履行為目的，在債務人或第三人所有或經營管理的土地財產上設定的一種物權。土地擔保物權主要是土地抵押權等。

　　例題1：房地產用益物權不包括( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.抵押權

　　B.建設用地使用權

　　C.地役權

　　D.土地承包經營權

　　答案：A

　　解析：用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等。

　　例題2：下列物權中，屬于擔保物權的有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.留置權

　　B.所有權

　　C.抵押權

　　D.質權

　　E.地役權

　　答案：ACD

　　解析：土地擔保物權包括土地抵押權、留置權、質權等。

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