2013年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料21

　　(土地管理基礎(chǔ)與法規(guī))

　　土地產(chǎn)權(quán)

　　一、考試目的和考試基本要求

　　本章主要測試應(yīng)考人員對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的理解與掌握程度。考試基本要求包括：

　　1.掌握土地產(chǎn)權(quán)的概念及類型、我國土地所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的類型;

　　2.熟悉我國土地所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利及規(guī)定;

　　3.了解主要國家和地區(qū)的土地制度。

　　二、本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)包括：①《憲法》;②《城市房地產(chǎn)管理法》;③《土地管理法》;④《物權(quán)法》;⑤《土地管理法實(shí)施條例》;⑥《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;⑦《土地登記辦法》;⑧《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》;⑨《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》;⑩《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》(財(cái)綜字[1999]117號(hào)); ⑪《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》;(12)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》。

　　三、本章的重點(diǎn)

　　本講內(nèi)容以土地產(chǎn)權(quán)為主線，內(nèi)容多而復(fù)雜，重點(diǎn)知識(shí)為土地產(chǎn)權(quán)的類型，我國土地所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的類型和權(quán)能。難點(diǎn)是上述各類物權(quán)的權(quán)能和相關(guān)規(guī)定。本章內(nèi)容中，土地產(chǎn)權(quán)的類型，土地所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的權(quán)能，是考試出題的方向。同時(shí)，要有針對(duì)地全面了解有關(guān)我國農(nóng)村宅基地的政策規(guī)定。當(dāng)前在我國對(duì)農(nóng)村宅基地管理法規(guī)政策依據(jù)包括：

　　(1)《土地管理法》;

　　(2)《物權(quán)法》;

　　(3)《土地登記辦法》;

　　(4)中共中央、國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》(中發(fā)[1997]11號(hào));

　　(5)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號(hào));

　　(6)國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008)3號(hào));

　　(7)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號(hào));

　　(8)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)[2007]71號(hào));

　　(9)國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》([1995]國土[籍]字第26號(hào));

　　(10)國土資源部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知(國土資發(fā)[2004]234號(hào));

　　(11)國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2008〕146號(hào));

　　(12)國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》(國土資發(fā)[2010]28號(hào))。

　　四、章節(jié)框架

　　1.土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵

　　2.土地產(chǎn)權(quán)的類型

　　3.我國土地所有權(quán)

　　4.我國土地用益物權(quán)

　　5.我國土地?fù)?dān)保物權(quán)

　　6.主要國家和地區(qū)的土地制度

　　一、土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵

　　土地產(chǎn)權(quán)是以土地所有權(quán)為核心的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總和，包括土地所有權(quán)及與其相聯(lián)系的和相對(duì)獨(dú)立的各種權(quán)利，如占有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等。

　　土地產(chǎn)權(quán)具有以下特征：

　　1.土地產(chǎn)權(quán)是對(duì)土地的支配權(quán);

　　2.土地產(chǎn)權(quán)是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán);

　　3.土地產(chǎn)權(quán)是對(duì)世權(quán)。所謂對(duì)世權(quán)，是能夠請(qǐng)求一般人不為一定行為的權(quán)利，亦即以權(quán)利人之外的一切人為義務(wù)人的權(quán)利。

　　4.土地產(chǎn)權(quán)必須由法律規(guī)定

　　5.土地產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。對(duì)動(dòng)產(chǎn)來講，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以交付為公示方式，交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示方式。

　　土地產(chǎn)權(quán)制度的完善對(duì)于保護(hù)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益、完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制乃至進(jìn)一步解放和發(fā)展生產(chǎn)力，具有重要的影響力?！锻恋氐怯涋k法》的出臺(tái)，標(biāo)志著我國土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)的一次重大進(jìn)步。

　　二、土地產(chǎn)權(quán)的類型

　　土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，土地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等。

　　關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)的類型，有以下兩種分類：

　　第一種分類是傳統(tǒng)分類：我國土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三大類。其中土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利，包括土地抵押權(quán)、土地租賃權(quán)和地役權(quán)、地上權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)等。土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對(duì)土地使用、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　第二種分類是根據(jù)《物權(quán)法》和《土地登記辦法》的規(guī)定分類：我國土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)三大類。其中土地用益物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。土地?fù)?dān)保物權(quán)包括土地抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等。

　　(一)土地所有權(quán)

　　土地所有權(quán)，是指國家或農(nóng)民集體在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對(duì)土地所享有的具有全面支配性和絕對(duì)性的權(quán)利，具體包括對(duì)其擁有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)是由土地所有制決定的，也就是土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的表現(xiàn)。

　　(二)土地用益物權(quán)

　　土地用益物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

　　(三)土地?fù)?dān)保物權(quán)

　　土地?fù)?dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)履行為目的，在債務(wù)人或第三人所有或經(jīng)營管理的土地財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的一種物權(quán)。土地?fù)?dān)保物權(quán)主要是土地抵押權(quán)等。

　　例題1：房地產(chǎn)用益物權(quán)不包括( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.抵押權(quán)

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　答案：A

　　解析：用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。

　　例題2：下列物權(quán)中，屬于擔(dān)保物權(quán)的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.留置權(quán)

　　B.所有權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.質(zhì)權(quán)

　　E.地役權(quán)

　　答案：ACD

　　解析：土地?fù)?dān)保物權(quán)包括土地抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等。

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