2013年土地估價管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料6

　　二、主要類別土地的特征

　　(一)商服用地的特征

　　商服用地主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地。包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。對應(yīng)《土地利用現(xiàn)狀分類(GB/T 21010-2007)》中的(05)商服用地，但不包括已建成的農(nóng)村建設(shè)用地中的商服用地。商服用地的特征主要包括：

　　1.出讓使用年限最短，并受節(jié)約集約用地原則限制。商服用地必須通過招拍掛出讓方式取得土地?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

　　2.區(qū)域選擇性強(qiáng)，土地利用價值高。商服用地可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益，但在地域上選擇性很強(qiáng)，多處于繁華地段，特別注重交通便利、營業(yè)環(huán)境、配套設(shè)施和收益狀況。

　　3.不同類型的商服用地市場化程度不同。自己經(jīng)營和出租經(jīng)營效益高，比較適宜收益還原法評估。

　　4.可逆性差。農(nóng)用地要變?yōu)樯谭玫乇容^容易，但要商服用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地則極為困難，因為拆除地上的建筑物、構(gòu)筑物要耗費大量人力、物力和財力，恢復(fù)土壤也需要一定的時間，復(fù)墾的成本相當(dāng)高。

　　(二)居住用地的特征

　　居住用地指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和綠化用地。對應(yīng)《土地利用現(xiàn)狀分類(GB/T 21010-2007)》中的(071)城鎮(zhèn)住宅用地。居住用地的特征主要包括：

　　1.出讓使用年限最長，受節(jié)約集約用地原則限制。居住用地須通過招拍掛出讓方式取得，出讓用地最高年限為70年。

　　2.市場交易量大，市場比較發(fā)達(dá)。受城市化、人口持續(xù)增長因素影響，當(dāng)前人們對居住用地的需求量大，且分布廣，并具有較高的保值、增值性，能夠帶動房地產(chǎn)市場的繁榮。同時以自用為主，出租比較普遍。

　　3.自然環(huán)境、人文環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套完善程度要求高，區(qū)域選擇要求高。一個好的居住區(qū)，應(yīng)該是交通便利，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完善，并適當(dāng)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)。

　　4.居住用地有多種類型，包括普通住宅、公寓、別墅等用地。各類型居住用地滿足不同人群居住的需要，又各有特點。

　　5.可逆性差。一般來講，農(nóng)用地要變?yōu)榫幼∮玫剌^為容易，只要地質(zhì)條件符合工程建設(shè)要求，加以必要的開發(fā)和配套建設(shè)就可以變?yōu)榫幼∮玫?。但要使居住用地變?yōu)檗r(nóng)用地卻較為困難。

　　(三)工業(yè)、倉儲用地的特征

　　工業(yè)、倉儲用地指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地，倉儲企業(yè)的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地。工業(yè)、倉儲用地的特征主要包括：

　　1.分布較廣而且分散。雖然有一些現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)，但總體上看其分布較廣而且分散。工業(yè)園區(qū)用地只適宜一些規(guī)模相對較小，具有標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)流水線，而且對其他企業(yè)不造成影響的企業(yè)。工業(yè)園區(qū)一般對那些具有高新技術(shù)的工業(yè)具有較大的吸引力。一些用地面積較大、工藝獨特、獨立性強(qiáng)、自成體系的工業(yè)項目，比如水泥廠，一般單獨選址。

　　2.在選址和適宜性上有很大的差異。由于不同區(qū)域的工業(yè)結(jié)構(gòu)的差異性以及工業(yè)化的階段不一樣，使得不同區(qū)域的工業(yè)用地效益差異性大?？傮w上看，工業(yè)企業(yè)選址正在逐步郊區(qū)化，分布也各具特點，這既是特定位置偏好的要求，也是由地價成本所決定的。這也導(dǎo)致了工業(yè)用地之間在區(qū)位方面的競爭性并不是那么強(qiáng)。

　　3.受土地宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控影響大。政府對工業(yè)用地出讓價格設(shè)有最低價標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。要求市縣國土資源管理部門在工業(yè)用地出讓前應(yīng)當(dāng)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2001)進(jìn)行評估，根據(jù)土地估價結(jié)果、土地供應(yīng)政策和最低價標(biāo)準(zhǔn)等集體決策、綜合確定出讓底價。

　　4.工業(yè)用地上收益地價與市場地價呈剪刀差關(guān)系。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對于工業(yè)投資的財政返還或補(bǔ)貼，工業(yè)用地的市場化配置程度較低，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)市場地價相對較低，但由于投資環(huán)境好，產(chǎn)業(yè)集聚性強(qiáng)，工業(yè)用地投資效益較高，其工業(yè)收益地價高;而在經(jīng)濟(jì)相對欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于工業(yè)用地市場化配置程度較高，工業(yè)用地市場價格相對較高，但是由于投資環(huán)境較差，產(chǎn)業(yè)集聚程度較低，造成工業(yè)投資效益相對較低，從而工業(yè)收益地價也較低。

　　注：剪刀差是“剪刀狀價格差距”的簡稱。它一般是指在工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的比價中，工業(yè)品價格偏高，農(nóng)產(chǎn)品價格偏低，從而在兩者之間形成一個不合理的價格差距。在資本主義國家，工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品之間的這種價格差距有日益擴(kuò)大的趨勢，它的具體表現(xiàn)是：當(dāng)一般物價上漲時，雖然農(nóng)產(chǎn)品價格也同時上漲，但它上漲的幅度往往低于工業(yè)品價格上漲的幅度。而當(dāng)一般物價下跌時，雖然工業(yè)品的價格也同時下跌，但它下跌的幅度往往低于農(nóng)產(chǎn)品價格下跌的幅度。如果把一定時期(比如一年)內(nèi)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格變動的情況用統(tǒng)計圖表表示出來，那么，工業(yè)品價格呈上升趨勢，而農(nóng)產(chǎn)品價格呈下降趨勢，二者猶如張開的剪刀的形狀一樣，因此稱為工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格的“剪刀差”。

　　5.工業(yè)、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

　　(四)公共管理與公共服務(wù)用地的特征

　　根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，公共管理與公共服務(wù)用地屬于一級地類，涵蓋事業(yè)、公用設(shè)施用地等。在城市自由發(fā)展期，公共管理與公共服務(wù)用地所占比例一般較低，城市的整體功能也相對較低。但隨著城市的發(fā)展，用于公共管理與公共服務(wù)的土地占城市土地的比例越來越高。用于公共服務(wù)的土地包括公共建筑和公共設(shè)施用地，主要是指公益事業(yè)和公共設(shè)施建設(shè)用地。其特征主要包括：

　　1.用地性質(zhì)差異較大，無使用年限限制。公共管理與公共服務(wù)用地對土地區(qū)位、質(zhì)量、規(guī)模和環(huán)境要等要求各異。公共管理與公共服務(wù)用地都屬于劃撥用地，沒有使用年限的限制。

　　2.投資渠道廣泛，社會性強(qiáng)。大部分公共管理與公共服務(wù)用地，或依靠社會投資和建設(shè)，或依靠國家財政解決，投資主要表現(xiàn)為社會效益和環(huán)境效益。

　　3.服務(wù)共享性和福利性。公共管理與公共服務(wù)用地最終目的是為廣大群眾服務(wù)的，帶有很大成分的社會服務(wù)和社會福利性質(zhì)。

　　4.主要是公益性用地，收益很小或無收益。用于公共服務(wù)的土地一般由政府所有，也有通過出租或者是授權(quán)委托給非政府機(jī)構(gòu)經(jīng)營和管理的。用于公共服務(wù)的土地雖然不能直接產(chǎn)生效益，但是對于人們的生活來說是不可或缺的。

　　(五)交通運輸用地的特征

　　交通運輸用地用于運輸通行的地面線路、場站等的土地。其特征主要包括：

　　1.用地性質(zhì)單一。大部分交通運輸用地都是無償使用的，但是由于修建投資成本高，一部分土地可將經(jīng)營權(quán)出讓給非政府機(jī)構(gòu)，如收費高速公路。

　　2.數(shù)量多，分布廣。交通運輸用地涉及鐵路、公路用地、民用機(jī)場、港口碼頭、管道運輸、街巷等用地，具有點多、線長和面廣的特點。

　　(六)農(nóng)用地的特征

　　農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。農(nóng)用地的特征主要包括：

　　1.利用的永續(xù)性。農(nóng)用土地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用。

　　2.生態(tài)利用性。農(nóng)用地生態(tài)系統(tǒng)是以農(nóng)地為基礎(chǔ)，由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動物等自然要素構(gòu)成，以作物群落為中心，以農(nóng)作物經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量為目標(biāo)的可以人為調(diào)控的生態(tài)―經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)。

　　3.利用的相對粗放性。與建設(shè)用地相比，農(nóng)用地產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益相對較低，因而利用強(qiáng)度相對較弱。

　　4.利用逆轉(zhuǎn)性。在法律法規(guī)允許的情況下，農(nóng)用地內(nèi)部各種用途之間可以互相轉(zhuǎn)換，并且具有恢復(fù)到原來用途的可能性。

　　例題1：下列不屬于農(nóng)用地特征的是( )。

　　A.利用的永續(xù)性

　　B.生態(tài)利用性

　　C.利用的集約性

　　D.利用逆轉(zhuǎn)性

　　答案：C

　　解析：農(nóng)用地的特征主要包括：(1)利用的永續(xù)性;(2)生態(tài)利用性;(3)利用的相對粗放性;(4)利用逆轉(zhuǎn)性。

　　例題2：農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、( )、養(yǎng)殖水面等。

　　A.林地

　　B.園地

　　C.牧草地

　　D.農(nóng)田水利用地

　　E.建設(shè)用地

　　答案：ABCD

　　解析：農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。農(nóng)田水利用地屬于其他農(nóng)用地。

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