2013年土地估價管理基礎與法規(guī)復習資料11

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　　土地市場交易與監(jiān)管(市場管理內(nèi)容是重點)

　　1、土地市場概念

　　1狹義的土地市場：進行土地交易的專門場所。(城鎮(zhèn)土地市場)

　　2廣義的土地市場：因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和。

　　3土地市場主體：參與者(供給者、需求者、中介者、管理者――維護秩序提供效率協(xié)調(diào)關系)

　　客體：土地本身及其產(chǎn)權關系。

　　2、特點：1交易實體的非移動性2市場的區(qū)域性3市場的壟斷性

　　4流通方式多樣性(買賣、租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、拍賣、招標、協(xié)議、掛牌、抵押等)5供給彈性小(自然無，經(jīng)濟小;地價主由需求定)

　　3、分類：1出讓(一級)2轉(zhuǎn)讓(二級)3租賃4抵押

　　4、功能：1優(yōu)化配置土地資源2調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

　　3健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合。

　　5、運行機制：1市場機制(供需、競爭、價格)2宏觀調(diào)控機制

　　6、我國現(xiàn)狀：1全國實行國土有償使用制度2土地用途管制制度確立3市場服務體系逐步完善

　　4產(chǎn)權進一步細化和明確，土地權利體系進一步完善。

　　7、土地市場管理的內(nèi)容：

　　1土地市場供需調(diào)控的意義：中華考試網(wǎng)(www.Examw。com)

　　A穩(wěn)定地價房價B土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化 C優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2原則：1整合性利益2平等對待3控制和彈性管理4依法管理。

　　3主要內(nèi)容：1方向(刺激或遏制)2時間(決策時間、滯后時間、慣性，與完善監(jiān)測預警系統(tǒng)結(jié)合)3力度(波動幅度、滯后時間、慣性大小、調(diào)控環(huán)境)

　　4措施：1發(fā)展計劃和規(guī)劃(年度計劃)2財政政策(征稅和減免稅)3金融政策

　　4土地儲備制度：

　　收購―據(jù)市政府授權和儲備計劃―程序：申請收購、權屬核查、征詢意見、費用測算、方案報批、收購補償、權屬變更、交付土地。

　　儲備―由中心前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

　　供應―招標拍賣和協(xié)議出讓。

　　5土地市場的微觀管理：1客體―允許進入的產(chǎn)權范圍2主體―用地理由、支付能力、經(jīng)管能力

　　3交易秩序規(guī)范(轉(zhuǎn)讓：申請、批準、簽約、公證、登記;出租：簽約、登記) 4中介管理

　　8、土地使用權轉(zhuǎn)讓 1轉(zhuǎn)讓概念：

　　2轉(zhuǎn)讓條件：1按合同全部支付出讓金并取得土地證

　　2按合同開發(fā)，房屋25%以上，成片土地形成工業(yè)或其他建設用地條件(地上物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的地不轉(zhuǎn)) 3轉(zhuǎn)讓方式：1土地使用權出售2土地使用權交換3土地使用權贈與

　　9、抵押概念和條件：出讓的國有土地使用權。

　　10、土地使用權租賃的概念：

　　11、我國土地市場的發(fā)展過程：88年土地法有償使用制度確立;90年轉(zhuǎn)讓暫行條例實施; 98年房地產(chǎn)法實施01年國土部《關于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》：建設用地供應總量控制制度、城市建設用地集中供應制度、土地使用權公開交易制度、基準地價定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。

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