2013年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)與法規(guī)復(fù)習(xí)資料11

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　　土地市場交易與監(jiān)管(市場管理內(nèi)容是重點(diǎn))

　　1、土地市場概念

　　1狹義的土地市場：進(jìn)行土地交易的專門場所。(城鎮(zhèn)土地市場)

　　2廣義的土地市場：因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

　　3土地市場主體：參與者(供給者、需求者、中介者、管理者――維護(hù)秩序提供效率協(xié)調(diào)關(guān)系)

　　客體：土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

　　2、特點(diǎn)：1交易實(shí)體的非移動性2市場的區(qū)域性3市場的壟斷性

　　4流通方式多樣性(買賣、租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌、抵押等)5供給彈性小(自然無，經(jīng)濟(jì)小;地價(jià)主由需求定)

　　3、分類：1出讓(一級)2轉(zhuǎn)讓(二級)3租賃4抵押

　　4、功能：1優(yōu)化配置土地資源2調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

　　3健全市場體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合。

　　5、運(yùn)行機(jī)制：1市場機(jī)制(供需、競爭、價(jià)格)2宏觀調(diào)控機(jī)制

　　6、我國現(xiàn)狀：1全國實(shí)行國土有償使用制度2土地用途管制制度確立3市場服務(wù)體系逐步完善

　　4產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系進(jìn)一步完善。

　　7、土地市場管理的內(nèi)容：

　　1土地市場供需調(diào)控的意義：中華考試網(wǎng)(www.Examw。com)

　　A穩(wěn)定地價(jià)房價(jià)B土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化 C優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2原則：1整合性利益2平等對待3控制和彈性管理4依法管理。

　　3主要內(nèi)容：1方向(刺激或遏制)2時(shí)間(決策時(shí)間、滯后時(shí)間、慣性，與完善監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)結(jié)合)3力度(波動幅度、滯后時(shí)間、慣性大小、調(diào)控環(huán)境)

　　4措施：1發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃(年度計(jì)劃)2財(cái)政政策(征稅和減免稅)3金融政策

　　4土地儲備制度：

　　收購―據(jù)市政府授權(quán)和儲備計(jì)劃―程序：申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報(bào)批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。

　　儲備―由中心前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

　　供應(yīng)―招標(biāo)拍賣和協(xié)議出讓。

　　5土地市場的微觀管理：1客體―允許進(jìn)入的產(chǎn)權(quán)范圍2主體―用地理由、支付能力、經(jīng)管能力

　　3交易秩序規(guī)范(轉(zhuǎn)讓：申請、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記;出租：簽約、登記) 4中介管理

　　8、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 1轉(zhuǎn)讓概念：

　　2轉(zhuǎn)讓條件：1按合同全部支付出讓金并取得土地證

　　2按合同開發(fā)，房屋25%以上，成片土地形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件(地上物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的地不轉(zhuǎn)) 3轉(zhuǎn)讓方式：1土地使用權(quán)出售2土地使用權(quán)交換3土地使用權(quán)贈與

　　9、抵押概念和條件：出讓的國有土地使用權(quán)。

　　10、土地使用權(quán)租賃的概念：

　　11、我國土地市場的發(fā)展過程：88年土地法有償使用制度確立;90年轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施; 98年房地產(chǎn)法實(shí)施01年國土部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》：建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。

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