2013年土地估價(jià)基礎(chǔ)與法規(guī)課件39

　　考點(diǎn)4：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)

　　1、 基準(zhǔn)地價(jià)的概念：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。

　　2、 基準(zhǔn)地價(jià)的作用：

　　(1) 建立健全地價(jià)體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營(yíng)者服務(wù);

　　(2) 為制定土地管理的各項(xiàng)政策、法規(guī)、措施提供依據(jù);

　　(3) 充分發(fā)揮政府地價(jià)的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式;

　　(4) 為征收土地稅費(fèi)提供診所;

　　(5) 是政府制定協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

　　(6) 為政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供價(jià)格依據(jù);

　　(7) 為企業(yè)改制、核定個(gè)事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。

　　3、 基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式：

　　(1)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià);(2)區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià);(3)路線價(jià)

　　4、 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。

　　5、 區(qū)別基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成若干個(gè)更小的均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　6、 路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

　　7、 標(biāo)定地價(jià)的概念：是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　8、 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

　　9、 標(biāo)定地價(jià)的作用：

　　(1) 為政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定土地出讓金提供依據(jù);

　　(2) 為企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù);

　　(3) 為國(guó)家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù);

　　(4) 為政府制定土地市場(chǎng)管理政策提供依據(jù)。

　　10、 基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是國(guó)家建立地價(jià)體系的重要內(nèi)容。

　　考點(diǎn)5：土地估價(jià)行業(yè)行政管理

　　1、 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是指根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。、

　　2、 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的目的與作用為：

　　(1) 通過(guò)確定城市監(jiān)測(cè)范圍，設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，組織土地估價(jià)師及時(shí)跟蹤采集標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)信息，定期收集、匯總、整理、分析形成季度和年度監(jiān)測(cè)成果，按時(shí)上報(bào)并適時(shí)公布;

　　(2) 實(shí)現(xiàn)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)水平和變動(dòng)情況的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè);

　　(3) 為政府部門把握土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和價(jià)格走勢(shì);

　　(4) 為增強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控能力提供服務(wù);

　　(5) 為國(guó)土資源管理部門參與宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)并滿足社會(huì)公眾的信息需求。

　　3、 土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)登記管理及資質(zhì)評(píng)價(jià)制度：申請(qǐng)?jiān)O(shè)立土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，除具備國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營(yíng)范圍相適應(yīng)的注冊(cè)資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價(jià)師和10萬(wàn)元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作;有四名以上土地估價(jià)師和20萬(wàn)元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地省級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作;有七名以上土地估價(jià)師和50萬(wàn)元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作。

　　4、 土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)制度：企業(yè)委托進(jìn)行土地估價(jià)的，土地估價(jià)報(bào)告同時(shí)交付備案。改制涉及的土地采用國(guó)家作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的，土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)在省級(jí)以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。

　　5、 土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫龋?/P>

　　6、 土地估價(jià)師資格考試制度：

　　7、 土地估價(jià)師繼續(xù)教育制度：

　　8、 地價(jià)體系是在地產(chǎn)市場(chǎng)中，由若干個(gè)既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別的地價(jià)構(gòu)成的，共同滿足地產(chǎn)市場(chǎng)管理和運(yùn)行需要的價(jià)格系列。

　　9、 我國(guó)的地價(jià)體系既要與我國(guó)的土地管理制度、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度等相配套，同時(shí)也要滿足政府、地產(chǎn)投資者、開(kāi)發(fā)者、使用者等對(duì)地價(jià)的宏觀和微觀等多方面、多層次的需求。

　　10、 2006年12月，我國(guó)國(guó)土資源部根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，以加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地的調(diào)控和管理，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

　　11、 從土地使用制度改革至今近20年來(lái)，我國(guó)地價(jià)管理從無(wú)到有，在法制、機(jī)制和制度建設(shè)方面已取得了重大進(jìn)展，具體如下：

　　(1) 建立起以以市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格的制度體系;

　　(2) 形成一整套適合我國(guó)國(guó)情的土地估價(jià)的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);

　　(3) 建立起了具有中國(guó)特色的，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和協(xié)義出讓最低價(jià)為核心的地價(jià)體系;

　　(4) 建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系;

　　(5) 造就了具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價(jià)隊(duì)伍，土地估價(jià)行業(yè)。

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