2013年土地估價基礎(chǔ)與法規(guī)課件39

　　考點(diǎn)4：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價

　　1、 基準(zhǔn)地價的概念：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。

　　2、 基準(zhǔn)地價的作用：

　　(1) 建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營者服務(wù);

　　(2) 為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù);

　　(3) 充分發(fā)揮政府地價的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式;

　　(4) 為征收土地稅費(fèi)提供診所;

　　(5) 是政府制定協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

　　(6) 為政府管理地產(chǎn)市場提供價格依據(jù);

　　(7) 為企業(yè)改制、核定個事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。

　　3、 基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式：

　　(1)級別基準(zhǔn)地價;(2)區(qū)片基準(zhǔn)地價;(3)路線價

　　4、 級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。

　　5、 區(qū)別基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成若干個更小的均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。

　　6、 路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　7、 標(biāo)定地價的概念：是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。

　　8、 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

　　9、 標(biāo)定地價的作用：

　　(1) 為政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金提供依據(jù);

　　(2) 為企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù);

　　(3) 為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù);

　　(4) 為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。

　　10、 基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價是國家建立地價體系的重要內(nèi)容。

　　考點(diǎn)5：土地估價行業(yè)行政管理

　　1、 城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價監(jiān)測點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進(jìn)行觀測、描述和評價的過程。、

　　2、 城市地價動態(tài)監(jiān)測的目的與作用為：

　　(1) 通過確定城市監(jiān)測范圍，設(shè)立地價監(jiān)測點(diǎn)，組織土地估價師及時跟蹤采集標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價信息，定期收集、匯總、整理、分析形成季度和年度監(jiān)測成果，按時上報并適時公布;

　　(2) 實(shí)現(xiàn)對全國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價水平和變動情況的實(shí)時監(jiān)測;

　　(3) 為政府部門把握土地市場運(yùn)行態(tài)勢和價格走勢;

　　(4) 為增強(qiáng)市場監(jiān)管和調(diào)控能力提供服務(wù);

　　(5) 為國土資源管理部門參與宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)并滿足社會公眾的信息需求。

　　3、 土地價格評估機(jī)構(gòu)登記管理及資質(zhì)評價制度：申請設(shè)立土地價格評估機(jī)構(gòu)，除具備國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價工作;有四名以上土地估價師和20萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地省級行政區(qū)范圍內(nèi)從事土地估價工作;有七名以上土地估價師和50萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在全國范圍內(nèi)從事土地估價工作。

　　4、 土地估價結(jié)果確認(rèn)制度：企業(yè)委托進(jìn)行土地估價的，土地估價報告同時交付備案。改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地估價報告應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。

　　5、 土地估價報告?zhèn)浒钢贫龋?/P>

　　6、 土地估價師資格考試制度：

　　7、 土地估價師繼續(xù)教育制度：

　　8、 地價體系是在地產(chǎn)市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別的地價構(gòu)成的，共同滿足地產(chǎn)市場管理和運(yùn)行需要的價格系列。

　　9、 我國的地價體系既要與我國的土地管理制度、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度等相配套，同時也要滿足政府、地產(chǎn)投資者、開發(fā)者、使用者等對地價的宏觀和微觀等多方面、多層次的需求。

　　10、 2006年12月，我國國土資源部根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》，以加強(qiáng)對工業(yè)用地的調(diào)控和管理，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

　　11、 從土地使用制度改革至今近20年來，我國地價管理從無到有，在法制、機(jī)制和制度建設(shè)方面已取得了重大進(jìn)展，具體如下：

　　(1) 建立起以以市場機(jī)制形成土地價格的制度體系;

　　(2) 形成一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);

　　(3) 建立起了具有中國特色的，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和協(xié)義出讓最低價為核心的地價體系;

　　(4) 建立了城市地價動態(tài)監(jiān)測體系;

　　(5) 造就了具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價隊伍，土地估價行業(yè)。

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