2013年土地估價(jià)基礎(chǔ)與法規(guī)課件38

　　第十二章 地價(jià)管理

　　考點(diǎn)1：地價(jià)管理的目的

　　1、 地價(jià)管理，是政府為規(guī)范土地市場(chǎng)的交易行為，保持土地市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國(guó)家等各方面的合法權(quán)益而采取的以土地價(jià)格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)、管理。

　　2、 地價(jià)管理的目的和作用：

　　(1) 通過(guò)地價(jià)管理，防止地價(jià)暴漲：為了防止地價(jià)暴漲對(duì)經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的危害，除了采取行政手段干預(yù)土地市場(chǎng)外，也通過(guò)制訂一系列嚴(yán)格而又規(guī)范的地價(jià)管理政策和制度，加強(qiáng)對(duì)地價(jià)暴漲的管理。

　　(2) 通過(guò)地價(jià)管理，防止土地投機(jī)：城鎮(zhèn)土地是有限的，寶貴的資產(chǎn)，由于其位置的不可移動(dòng)性，極易造成對(duì)土地的壟斷，特別是位置優(yōu)越的地塊。為防止單位和個(gè)人對(duì)土地的無(wú)效占用，大量閑置土地，等待地價(jià)上漲，靠囤積土地獲取暴利，需要進(jìn)行地價(jià)管理。

　　(3) 通過(guò)地價(jià)管理，促進(jìn)土地的合理利用：為促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理利用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，必須建立有效的地價(jià)管理政策，使每塊土地都能達(dá)到合理利用。通過(guò)地價(jià)管理政策的實(shí)施，使不能合理利用土地的使用者，將其使用的土地轉(zhuǎn)移出去，給能發(fā)揮土地最大潛力、支付最高地價(jià)的使用者使用。

　　(4) 通過(guò)地價(jià)管理，規(guī)范交易雙方的行為，建立規(guī)范的市場(chǎng);在土地交易活動(dòng)中建立規(guī)范的市場(chǎng)，有的交易雙方為了逃避?chē)?guó)家稅收，采取虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)的非法手段進(jìn)行土地交易活動(dòng)。為此，需要制訂地價(jià)管理政策，使交易雙方或一方要為虛報(bào)、瞞報(bào)而付出代價(jià)。

　　(5) 通過(guò)地價(jià)管理，規(guī)范土地估價(jià)的方法，提高土地估價(jià)精度;地價(jià)管理政策影響下的土地市場(chǎng)，可減少各種非規(guī)范交易行為的發(fā)生，使土地估價(jià)方法統(tǒng)一，有效數(shù)據(jù)樣本增加，提高土地估價(jià)成果的精度。

　　(6) 通過(guò)地價(jià)管理，防止國(guó)有土地收益流失。通過(guò)地價(jià)管理，對(duì)單位和個(gè)人將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為進(jìn)行有效管理，可以有效防止目前各地普通存在的國(guó)有土地收益的流失，逐步建立起規(guī)范、合法的土地使用制度。

　　考點(diǎn)2：地價(jià)管理的措施

　　1、 地價(jià)管理的措施主要包括：

　　(1) 提供地價(jià)信息;

　　(2) 制定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：

　　(3) 宏觀調(diào)控地價(jià)水平;

　　(4) 監(jiān)管土地估價(jià)行業(yè)：

　　考點(diǎn)3：地價(jià)管理的內(nèi)容

　　1、 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

　　2、 建立土地價(jià)格評(píng)估制度。

　　3、 制定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低限價(jià)。協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊據(jù)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　　4、 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不和瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

　　5、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

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