2013年土地估價基礎(chǔ)與法規(guī)課件33

　　考點3：土地市場的分類

　　1、 中國土地市場體系按地域劃分，分為城市建設(shè)用地使用權(quán)市場和農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場;

　　2、 按市場主體劃分，分為涉外市場(國外或境外)和境內(nèi)(中國內(nèi)地)市場。

　　3、 中國城市建設(shè)用地使用權(quán)市場按交易梯次劃分，分為出讓(一級)市場、轉(zhuǎn)讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;

　　4、 中國農(nóng)村土地市場，按市場流轉(zhuǎn)的客體(土地利用方向)劃分，分為農(nóng)地(耕地)使用權(quán)市場、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。

　　5、 按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。

　　6、 按土地交易方式，可以將土地市場分為如下幾種：

　　(1) 土地使用權(quán)出讓市場：土地使用權(quán)出讓市場是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。

　　(2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是指土地使用權(quán)人將剩余年限的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。在國家調(diào)控下以市場調(diào)節(jié)為主的土地市場是指土地二級市場，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場即土地二級市場，二級市場是國家調(diào)控下以市場調(diào)節(jié)為主的市場。

　　(3) 土地使用權(quán)租賃市場：土地使用權(quán)租賃是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)租賃市場屬于土地三級市場。

　　(4) 土地使用權(quán)抵押市場：土地使用權(quán)抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。土地使用權(quán)抵押市場屬于土地三級市場。三級市場是土地使用者之間進行的租賃、抵押活動。它是市場調(diào)節(jié)的開發(fā)市場。三級市場結(jié)構(gòu)是我國目前土地市場的基本構(gòu)成。土地市場管理的核心內(nèi)容是土地市場價格的宏觀調(diào)控。

　　考點4：土地市場的功能

　　1、 優(yōu)化配置土地資源。土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。

　　2、 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局。

　　3、 健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合。

　　4、 控制土地供給，控制投資過熱?！】键c5：土地市場的運行機制

　　1、 土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的，土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。

　　2、 為維護土地市場秩序，政府有必要對土地市場進行宏觀調(diào)控。其主要手段和措施有：控制土地供給量、調(diào)控土地價格水平、制定土地市場規(guī)則、確定土地優(yōu)先供給范圍、制定優(yōu)惠和限制政策等。

　　3、 城市土地市場運行機制包括：

　　(1) 市場機制：城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制、價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場秩序能否形成，主要取決于市場機制能否發(fā)揮作用及其作用程度。

　　(2) 宏觀調(diào)控機制：為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀控制，以彌補市場機制的不足。

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