2013年土地估價(jià)基礎(chǔ)與法規(guī)課件32

　　第十一章 土地市場交易與監(jiān)管

　　考點(diǎn)1：土地市場概念

　　1、 狡義的土地市場概念：是指進(jìn)行土地交易的專門場所，如土地交易所、不動(dòng)產(chǎn)交易所等。

　　2、 廣義的土地市場概念：是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

　　3、 土地市場的主體：土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者、管理者。

　　(1) 供給者：是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者、開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。

　　(2) 需求者：是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。

　　(3) 中介者：在土地市場上，通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數(shù)，對于大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介機(jī)構(gòu)(如經(jīng)紀(jì)人)來完成。

　　(4) 管理者：市場管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序、提高交易質(zhì)量和效率、協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系，維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)交易關(guān)系。

　　4、 土地市場客體：土地市場客體是市場交易的對象。土地市場運(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地最基本的特點(diǎn)是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地關(guān)系中最核心的關(guān)系。

　　考點(diǎn)2：土地市場的特點(diǎn)

　　1、 土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)定性。但是，土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場的特征，這些牲表現(xiàn)如下：

　　(1) 交易實(shí)體的非移動(dòng)性：土地在交易過程中，交易對象不移動(dòng)，只發(fā)生貨幣運(yùn)動(dòng)和使用者的移動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。

　　(2) 土地市場的地域性。

　　(3) 土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價(jià)格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。

　　(4) 流通方式的多樣性：土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣出價(jià)外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當(dāng)普通。表明了土地市場流通方式的多樣性的特點(diǎn)，是土地市場特有的。

　　(5) 土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內(nèi)，土地價(jià)格主要由需求來決定。

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