2013年土地估價(jià)基礎(chǔ)與法規(guī)課件26

　　考點(diǎn)3：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限

　　1、 根據(jù)中央確定的土地要實(shí)行集中統(tǒng)一管理的原則，《土地管理法》對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行兩級(jí)審批的制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。但考慮我國(guó)的實(shí)際情況，將鄉(xiāng)村企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)民宅基地等占用農(nóng)用地的，授權(quán)地(市)級(jí)人民政府審批。

　　2、 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地：

　　(1) 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地的。包括按照國(guó)家基本建設(shè)程序規(guī)定，由國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目，并且是在城市建設(shè)用地區(qū)之外需要單獨(dú)選址的項(xiàng)目。同時(shí)包括國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的能源、交通、水利、礦山等項(xiàng)目，也包括中央軍委批準(zhǔn)建設(shè)的軍事項(xiàng)目用地。

　　(2) 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的鐵路、公路、各種管線及大型的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施需要在城市建設(shè)用地區(qū)外單獨(dú)選址的項(xiàng)目用地。

　　(3) 城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一征地的，包括直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100萬以上的其他城市，以及國(guó)務(wù)院指定的其他城市用地。而市轄縣的縣城則由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，市內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地由地(市)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。但對(duì)于一些市設(shè)的開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城將按城市市區(qū)同樣對(duì)待，需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

　　(4) 涉及到基本農(nóng)田的。根據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第15條規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需要報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

　　3、 省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地：

　　(1) 除了報(bào)國(guó)務(wù)院審批之外的其他城市的市區(qū)占用農(nóng)用地的。

　　(2) 縣和縣級(jí)市所在的城鎮(zhèn)及其他城鎮(zhèn)建設(shè)占用農(nóng)用地的。

　　(3) 地、市以下政府批準(zhǔn)可行性研究或建設(shè)項(xiàng)目需要占用農(nóng)用地的。

　　4、 省級(jí)人民政府批準(zhǔn)或省級(jí)人民政府可以授權(quán)設(shè)區(qū)的市、自治州的批準(zhǔn)項(xiàng)目用地：

　　(1) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)的農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)村企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)占用的農(nóng)用地。

　　(2) 農(nóng)村道路、水利及其他設(shè)施建設(shè)可以使用農(nóng)村所有農(nóng)用地的。

　　5、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的申請(qǐng)：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)留用地范圍內(nèi)，市、縣為實(shí)施城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由市、縣人民政府根據(jù)土地利用年度計(jì)劃和土地整理折抵建設(shè)用地指標(biāo)，集中統(tǒng)一逐級(jí)向批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的人民政府分批準(zhǔn)提出申請(qǐng)。一次報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用涉及2個(gè)或2個(gè)以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，市、縣人民政府土地行政主管部門要以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位分別填寫《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用呈報(bào)表》，并擬定《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》和《耕地補(bǔ)充方案》。

　　6、 使用土地整理折抵指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目用地，屬于土地整理項(xiàng)目本身使用耕地的，如整理區(qū)農(nóng)戶動(dòng)遷安置、企業(yè)廠房遷建等需異地建設(shè)的項(xiàng)目，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

　　7、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的編制：

　　(1) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案編制的主體：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的編制由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制。

　　(2) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的內(nèi)容：是后者，是否已補(bǔ)辦出讓手續(xù)等，土地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案應(yīng)當(dāng)說明：擬占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量、補(bǔ)充的期限、資金落實(shí)情況等，以表格的形式填寫。同時(shí)另附以下材料：上級(jí)下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃或土地整理折抵建設(shè)用地指標(biāo)的使用臺(tái)賬(復(fù)印件)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃圖，比例尺為1：10000。建設(shè)項(xiàng)目可行性研究時(shí)，縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)土地利用規(guī)劃工作的部門提出具體的預(yù)審意見，即《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審查意見表》。

　　考點(diǎn)4：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批程序

　　1、 提出申請(qǐng)。一次報(bào)批農(nóng)用地起用涉及兩個(gè)呀兩個(gè)以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，市、縣人民政府土地行政主管部門要以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位分別填寫《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用呈報(bào)表》，并擬定《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》和《耕地補(bǔ)充方案》。

　　2、 逐級(jí)報(bào)批。按規(guī)定由縣、市人民政府逐級(jí)上報(bào)至省給人民政府，省級(jí)人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及補(bǔ)充耕地等情況進(jìn)行審查。

　　3、 組織實(shí)施。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用經(jīng)批準(zhǔn)后，由實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的地方人民政府及其土地行政主管部門具體組織農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的實(shí)施。如果占用耕地的，必須履行補(bǔ)充耕地的義務(wù)和責(zé)任。

　　考點(diǎn)5：土地征收和征用概念

　　1、 土地征收：是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為。土地征收指國(guó)家依據(jù)公共利益的理由，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。

　　2、 土地征用是指國(guó)家依據(jù)公共利益的需要，強(qiáng)制取得民事主體土地使用權(quán)的行為。土地征收是土地所有權(quán)的改變，土地征用是土地使用權(quán)的改變。

　　考點(diǎn)6：征地行為的特征

　　1、 征地行為的特征：

　　(1) 政府行為：征地是一種政府行為，是政府的專有權(quán)力，其他單位和個(gè)人都沒有征地權(quán)。

　　(2) 補(bǔ)償性：國(guó)家征用集體的土地，按照有關(guān)法律規(guī)定，要向被征用土地的所有者支付補(bǔ)償費(fèi)，造成勞動(dòng)力剩余的必須予以安置。

　　(3) 強(qiáng)制性：國(guó)家建設(shè)征用土地，被征地單位必須服從，不得阻撓。這表明征地具有法律上的強(qiáng)制性。

　　(4) 權(quán)屬轉(zhuǎn)移性：國(guó)家建設(shè)需要征用農(nóng)村土地后，原來屬于集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，國(guó)家通過兩權(quán)分離，使用單位取得國(guó)有土地的使用權(quán)。

　　(5) 必須依法批準(zhǔn)：國(guó)家法律規(guī)定征收土地要依法審批，并規(guī)定了明確的批準(zhǔn)權(quán)限，征收或征用土地審批實(shí)行國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府二級(jí)審批制度。在征收土地的審批中，要征用農(nóng)用地，首先要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，或同時(shí)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

　　(6) 征地行為的公開性：征地行為必須向社會(huì)公開、接受社會(huì)的公開監(jiān)督。

編輯推薦：2013年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2012土地估價(jià)師考試真題及答案專題

          土地估價(jià)師歷年真題匯總