2013年土地估價(jià)基礎(chǔ)與法規(guī)課件25

　　第九章 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理

　　考點(diǎn)1：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念

　　1、 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)用地可分為：耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　2、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為，又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

　　3、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是《土地管理法》重要的內(nèi)容，也是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，許多國(guó)家控制建設(shè)用地增長(zhǎng)，保護(hù)農(nóng)用地尤其是耕地普通采用的手段。在世界各國(guó)和地區(qū)，名稱不盡相同，但含義基本相似。有的稱為“土地開發(fā)許可”，有的稱為“建筑許可”，還有的稱為“非都市土地使用管制”，但目的都是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃，控制建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地，尤其是占用耕地的行為。

　　考點(diǎn)2-1：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)

　　1、 土地利用總體規(guī)劃。農(nóng)用地能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，首先應(yīng)當(dāng)看其是否符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途。如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。但是，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)建設(shè)用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的文件修改規(guī)劃;省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的能源中、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目與省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃不符的，或雖未納入規(guī)劃，但已經(jīng)通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的，按照建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見的具體要求及時(shí)調(diào)整。

　　2、 土地利用年度計(jì)劃。土地利用年度計(jì)劃是國(guó)家實(shí)行建設(shè)用地宏觀控制的有效措施。土地利用計(jì)劃中，包括了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的計(jì)劃。其目的是控制建設(shè)項(xiàng)目大量占用農(nóng)用地，造成耕地大量減少和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。

　　3、 建設(shè)用地供應(yīng)政策：這是控制建設(shè)用地方向的主要手段，通過制定建設(shè)用地的供應(yīng)政策，不但有利于控制建設(shè)用地總量，防止大量占用農(nóng)用地，同時(shí)，還可能優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。建設(shè)用地政策由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策制定。

　　考點(diǎn)2-2：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的條件

　　1、 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須符合以下條件：

　　(1) 城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃;

　　(2) 土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)(包括上級(jí)下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)和土地整理折抵指標(biāo));

　　(3) 保質(zhì)足額補(bǔ)充所占耕地;

　　(4) 符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策。

　　2、 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍以外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，確需必需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

　　(1) 土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)明確預(yù)留的項(xiàng)目用地;

　　(2) 經(jīng)國(guó)務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地;

　　(3) 供水、供電、排污等確實(shí)無法在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地。

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