2013年土地估價(jià)理論與方法講義6

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　　土地需求

　　土地需求的一個(gè)重要特點(diǎn)是，土地需求是一種引致需求或者說(shuō)是一種派生需求，是由于對(duì)土地產(chǎn)品的需求才有對(duì)土地的需求。

　　課后習(xí)題【經(jīng)典試題】

　　(判斷題>1.土地需求是一種引致需求，或者說(shuō)是一種派生需求，是由于對(duì)土地產(chǎn)品的需求才有對(duì)土地的需求。( √ )

　　土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義(可能出判斷題)

　　土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的原理和方法。土地雖然像商品一樣可以交易，但由于它不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，因此不具有價(jià)值，其價(jià)格受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然等許多因素的影響，有別于一般商品的價(jià)格。這就決定了土地估價(jià)具有自己獨(dú)特的理論和方法。只有遵循土地估價(jià)的原則，依據(jù)土地估價(jià)理論，正確選擇土地估價(jià)的方法，充分考慮各種因素對(duì)土地價(jià)格的影響，才能正確評(píng)估出地產(chǎn)價(jià)格。

　　土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)資料，土地價(jià)格的形成最終取決于土地交易雙方 。(2007年考試真題) 也就是說(shuō)，土地價(jià)格形成于市場(chǎng)，不充分掌握土地市場(chǎng)的交易情況，不了解土地的供求情況，不把握土地市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，也就不能評(píng)估出公正、客觀、合理的地產(chǎn)價(jià)格。

　　土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響。例如，政府的城鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)地價(jià)可產(chǎn)生巨大影響，同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津。如果不考慮政府的政策，地價(jià)評(píng)估結(jié)果很難稱得上公正、合理。

　　土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況。同樣一塊土地，不同的權(quán)利，其價(jià)格可能相差很大。因此在地價(jià)評(píng)估之前，必須通過(guò)查閱土地登記資料和進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察弄清評(píng)估對(duì)象地產(chǎn)的各種權(quán)利狀況。

　　土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這是因?yàn)榈貎r(jià)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化也在不斷漲落和變化。如果不明確所評(píng)估的價(jià)格是哪個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，那么所評(píng)估出的價(jià)格就毫無(wú)意義。

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