2013年土地估價理論與方法講義6

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　　土地需求

　　土地需求的一個重要特點是，土地需求是一種引致需求或者說是一種派生需求，是由于對土地產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。

　　課后習(xí)題【經(jīng)典試題】

　　(判斷題>1.土地需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對土地產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。( √ )

　　土地估價的作用及現(xiàn)實意義(可能出判斷題)

　　土地估價必須依據(jù)土地估價的原理和方法。土地雖然像商品一樣可以交易，但由于它不是人類勞動的產(chǎn)品，因此不具有價值，其價格受到經(jīng)濟、社會和自然等許多因素的影響，有別于一般商品的價格。這就決定了土地估價具有自己獨特的理論和方法。只有遵循土地估價的原則，依據(jù)土地估價理論，正確選擇土地估價的方法，充分考慮各種因素對土地價格的影響，才能正確評估出地產(chǎn)價格。

　　土地估價必須依據(jù)充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決于土地交易雙方 。(2007年考試真題) 也就是說，土地價格形成于市場，不充分掌握土地市場的交易情況，不了解土地的供求情況，不把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來的發(fā)展趨勢，也就不能評估出公正、客觀、合理的地產(chǎn)價格。

　　土地估價必須考慮政府土地政策的影響。例如，政府的城鎮(zhèn)規(guī)劃對地價可產(chǎn)生巨大影響，同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津。如果不考慮政府的政策，地價評估結(jié)果很難稱得上公正、合理。

　　土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況。同樣一塊土地，不同的權(quán)利，其價格可能相差很大。因此在地價評估之前，必須通過查閱土地登記資料和進行現(xiàn)場勘察弄清評估對象地產(chǎn)的各種權(quán)利狀況。

　　土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。這是因為地價隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展變化也在不斷漲落和變化。如果不明確所評估的價格是哪個時點的價格，那么所評估出的價格就毫無意義。

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