2013年土地估價(jià)理論與方法講義1

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　　一般情況下的地價(jià)影響因素

　　影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

　　一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。它主要有行政因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素和國(guó)際因素。

　　1.行政因素

　　影響地價(jià)的行政因素有：土地和住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)和稅收政策、交通管制、行政隸屬變更(2004年試題)等。

　　(1)土地制度

　　土地制度包括土地所有制、土地使用制等。

　　(2)住房制度

　　(3)城市規(guī)劃

　　在城市規(guī)劃中，對(duì)土地用途、容積率、建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。容積率是指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比，容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價(jià)也就高;反之則地價(jià)也低。在限制容積率昀地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價(jià)高低。

　　(4)地價(jià)政策

　　(5)稅收政策

　　(6)行政隸屬變更

　　行政隸屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)。行政隸屬變更通?？煞譃橐韵聝深悾?/P>

　　一是級(jí)別升格，如某一城市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等;另一類是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

　　2.人口因素

　　人口狀態(tài)是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口因素對(duì)地價(jià)的影響與人口密度、人口素質(zhì)、 家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)

　　3.社會(huì)因素

　　歸結(jié)起來(lái)，影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化進(jìn)程。

　　4.國(guó)際因素

　　國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況和國(guó)際政治因素對(duì)地價(jià)的影響是通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反映出來(lái)的。

　　5.經(jīng)濟(jì)因素

　　經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平等。

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