2013年土地估價(jià)基礎(chǔ)與法規(guī)課件11

　　考點(diǎn)6：土地登記

　　1、 土地登記的概念：土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級、價(jià)格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對于土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。

　　2、 土地登記的意義：

　　(1) 它確定了土地權(quán)屬關(guān)系,是維護(hù)土地的社會(huì)主義人參有制,保護(hù)土地所有者、使用者合法權(quán)益的法律保障;

　　(2) 它作為土地統(tǒng)管體制的主體內(nèi)容，是土地實(shí)現(xiàn)全面、依法、統(tǒng)一、科學(xué)管理的一個(gè)重要條件;

　　(3) 它是對房地產(chǎn)市場實(shí)施有效管理的關(guān)鍵措施;

　　(4) 它是土地用途管制的重要組成部分，是保護(hù)耕地的有效措施;

　　(5) 它是土地管理部門掌握土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要信息源，是土地管理業(yè)務(wù)主要的基礎(chǔ)性工作，也有助于促進(jìn)人民安團(tuán)結(jié)和國家的長治久安。

　　3、 土地登記的特點(diǎn)

　　(1) 統(tǒng)一性;土地的公示，是一每宗地的土地權(quán)屬狀況，二是相鄰地的相互關(guān)系。目前我國主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)。在同一分區(qū)內(nèi)，確定土地權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)要盡可能一致，并且只是一個(gè)登記機(jī)關(guān)管轄。

　　(2) 唯一性。

　　(3) 完整性和連續(xù)性。土地登記工作也是土地權(quán)屬管理的唯一手段和重要措施。

　　(4) 強(qiáng)制性。對不依法進(jìn)行登記的單位和個(gè)人，應(yīng)由代表政府管理土地的權(quán)利機(jī)關(guān)，即土地行政執(zhí)法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　(5) 可信性。

　　4、 土地登記的基本原則：

　　(1) 依法原則;每宗土地的登記，都必須有明確的法律依據(jù)。

　　(2) 申請?jiān)瓌t：權(quán)利人單獨(dú)申請專利和權(quán)利人和義務(wù)人共同申請兩種。

　　(3) 審查原則：一是初審(土地登記工作人員負(fù)責(zé))，二是審核(土地管理部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé))，三是批準(zhǔn)(政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé))。

　　(4) 公示原則：體現(xiàn)在登記的公開性。進(jìn)行初始土地登記時(shí)公告登記時(shí)限，地點(diǎn)和申請須知;公告登記審查結(jié)果;公告基準(zhǔn)地價(jià)等。登記的地籍資源可以公開供人查閱。

　　5、 土地登記的種類：

　　(1) 初始土地登記：土地總登記。是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時(shí)間內(nèi)對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。

　　(2) 變更土地登記：日常土地登記，是對已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。變更土地登記是土地登記機(jī)關(guān)對個(gè)別宗地土地權(quán)屬、用途等變化進(jìn)行的及時(shí)登記，是隨時(shí)的、經(jīng)常性的。

　　6、 土地登記的內(nèi)容：

　　(1) 土地權(quán)利主體：即權(quán)利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者(農(nóng)民集體：村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)農(nóng)民集體民有或兩上村以上的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有)、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者(鄰里關(guān)系、土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系等)。登記權(quán)利主體，主要登記權(quán)利人姓名、通訊地址，若權(quán)利人為單位的，還包括法人代表、單位性質(zhì)等。

　　(2) 土地權(quán)利客體：權(quán)屬界址及其面積(表達(dá)了權(quán)利主體的權(quán)屬范圍)、土地用途和等級(反映了土地的收益水平)、地上附著物的登記。

　　(3) 土地權(quán)屬來源：指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。

　　7、 土地登記機(jī)關(guān)與土地登記申請

　　(1) 土地登記機(jī)關(guān)：縣級以上人民政府土地管理部門。

　　(2) 土地登記申請：申請人為個(gè)人或申請人為法定代表人。應(yīng)提供下列資料：

　?、佟锻恋氐怯浬暾埍怼?，到土地登記機(jī)關(guān)索取并按要求填寫;

　?、谏暾埲松矸葑C明。

　?、弁恋貦?quán)屬來源證明。

　?、艿厣衔餀?quán)屬證明。房屋產(chǎn)權(quán)證明。

　　8、 初始土地登記的程序：

　　(1) 準(zhǔn)備工作：初始土地登記的前期工作。包括組織準(zhǔn)備、行政準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)準(zhǔn)三部分。

　　(2) 申報(bào)：初始土地登記申報(bào)是指轄區(qū)人民政府發(fā)布要求土地權(quán)利人在何時(shí)何地進(jìn)行申請的通知，土地權(quán)利人按規(guī)定向土地登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)利狀況及其他證明文件并請求予以注冊登記，土地登記機(jī)關(guān)對申請者提交的證明文件逐項(xiàng)審查后登記裝袋的行為。它包括通告、申請、審查、收件四項(xiàng)具體工作。

　　(3) 地籍調(diào)查：分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。

　　(4) 權(quán)屬審核：是初始土地登記最基本的環(huán)節(jié)，是土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)申請者所提交的申請書、權(quán)屬證明材料和地籍調(diào)查成果，對土地使用者、所有者和他項(xiàng)權(quán)利者申請登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)的過程。權(quán)屬審核分為初審、審核、公示、批準(zhǔn)四個(gè)階段。

　　(5) 注冊登記，頒發(fā)證書。包括：注冊、繕證、通知、驗(yàn)證和發(fā)證五項(xiàng)工作。這是初始土地登記的最后環(huán)節(jié)，也是最重要的一環(huán)。

　　9、 土地代理登記

　　(1) 土地登記代理方式：

　　①委托代理：代理人應(yīng)由法人代表或戶主親自選定;代理人必須具有民事權(quán)利能力和民事行為能力;代理人應(yīng)熟悉被代理人的使用土地情況。

　?、诜ǘù恚罕淮砣藨?yīng)為無行為能力或限制行為能力人;代理人應(yīng)是被代理人的監(jiān)護(hù)人;代理人必須具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。

　?、壑付ù怼４砣藨?yīng)由法院或土地管理部門依法指定;代理人必須具有民事權(quán)利能力和民事行為能力;代理人應(yīng)熟悉被代理人的使用土地情況。

　　(2) 委托代理和指定代理均應(yīng)具有代理授權(quán)書，它是土地登記重要的法律文書，也是委托代理和指定代理關(guān)系成立的依據(jù)。代理授權(quán)書還是被代理人對代理人所進(jìn)行的代理行為所產(chǎn)生的法律后果承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

　　10、 變更土地登記

　　(1)變更土地登記特點(diǎn)：分散性和個(gè)別性;經(jīng)常性和及時(shí)性;連帶性。

　　變更土地登記的程序：變更土地登記申請――變更地籍調(diào)查――審核――換發(fā)或更改土地證書或核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證明五個(gè)階段。

　　考點(diǎn)7：土地統(tǒng)計(jì)

　　1、土地統(tǒng)計(jì)的概念：土地統(tǒng)計(jì)是指利用數(shù)據(jù)、圖表及其他手段，對土地的各種數(shù)量關(guān)系的現(xiàn)狀及其變化所進(jìn)行的全面、系統(tǒng)的調(diào)查、搜集、記載、整理和分析的過程。

　　2、土地統(tǒng)計(jì)包括三個(gè)方面的涵義：

　　(1) 土地統(tǒng)計(jì)工作：泛指對土地?cái)?shù)量方面進(jìn)行收集、整理、分析的工作過程。

　　(2) 土地統(tǒng)計(jì)資料：是反映土地資源的特征和規(guī)律的數(shù)字資料及與之相聯(lián)系的其他資料的總稱。

　　(3) 土地統(tǒng)計(jì)科學(xué)：指土地統(tǒng)計(jì)的理論和方法。

　　(4) 三者之間相互依存、相互聯(lián)系。土地統(tǒng)計(jì)資料是土地統(tǒng)計(jì)工作的成果，土地統(tǒng)計(jì)科學(xué)又為土地統(tǒng)計(jì)工作的實(shí)踐總結(jié)和理論概括。指以土地統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)、土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)整理、土地統(tǒng)計(jì)分析及預(yù)測為內(nèi)容的土地統(tǒng)計(jì)工作過程。

　　2、 土地統(tǒng)計(jì)的特點(diǎn)：土地統(tǒng)計(jì)除具有數(shù)量性、具體性、廣泛性、工具性、社會(huì)性等特點(diǎn)外，還受土地自然屬性本身的制約。主要有：

　　(1) 數(shù)量性：側(cè)重認(rèn)識土地現(xiàn)象的數(shù)量方面，具體包括土地?cái)?shù)量多少;土地現(xiàn)象之間的數(shù)量關(guān)系及其變化;土地質(zhì)量變化的數(shù)量界限。

　　(2) 總體性：作為生產(chǎn)資料的土地總體數(shù)量方面。

　　(3) 時(shí)空性：土地具有面積廣大、空間位置固定，不能移動(dòng)的特性。統(tǒng)計(jì)土地的空間位置和界線。區(qū)別于其他統(tǒng)計(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)。

　　(4) 綜合性：不僅涉及統(tǒng)計(jì)的原理和方法，還涉及土地的調(diào)查、評價(jià)、登記、利用、立法等土地管理諸方面的內(nèi)容。

　　(5) 實(shí)用性：土地統(tǒng)計(jì)主要側(cè)重研究土地統(tǒng)計(jì)、分析、預(yù)測的方法，因而具有較強(qiáng)的實(shí)用性。土地統(tǒng)計(jì)成果資料是制定國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，科學(xué)管理、合理利用土地的重要依據(jù)。

　　3、 土地統(tǒng)計(jì)的內(nèi)容：土地統(tǒng)計(jì)是從數(shù)量方面反映和分析土地自然條件和經(jīng)濟(jì)狀況及其變化的結(jié)果。土地統(tǒng)計(jì)的主要內(nèi)容包括土地的類型、面積、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況等。

　　4、 土地統(tǒng)計(jì)表格的設(shè)置，一方面取決于土地統(tǒng)計(jì)資料運(yùn)用的實(shí)際需要，另一方面在于表冊的容量，一個(gè)表格應(yīng)當(dāng)全面反映某一個(gè)方面的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容。

　　5、 土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表格式包括：表頭的總標(biāo)題(表的總名稱、年度等)、縱欄標(biāo)題(地類名稱及編號)、橫行標(biāo)題(土地統(tǒng)計(jì)單位名稱、土地統(tǒng)計(jì)的時(shí)間、圖斑編號等)、數(shù)據(jù)資料(土地總面積及各地類面積數(shù)字)等。

　　6、 土地統(tǒng)計(jì)工作的核心：土地統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。

　　7、 統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是由指標(biāo)名稱、指標(biāo)數(shù)值兩部分組成的。

　　8、 土地統(tǒng)計(jì)程序:

　　(1) 統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)：根據(jù)統(tǒng)計(jì)對象的性質(zhì)和統(tǒng)計(jì)的目的對統(tǒng)計(jì)工作的各個(gè)方面及各個(gè)階段的內(nèi)容任務(wù)、方法及其操作進(jìn)行全面的設(shè)想安排，通過統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)形成完整的統(tǒng)計(jì)方案。

　　(2) 統(tǒng)計(jì)調(diào)查：是在統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上具體地采集統(tǒng)計(jì)資料的過程。

　　(3) 統(tǒng)計(jì)整理：將統(tǒng)計(jì)調(diào)查獲取的資料進(jìn)行科學(xué)的分類、匯總，使之系統(tǒng)化、條理化的過程，統(tǒng)計(jì)整理是為統(tǒng)計(jì)分析做準(zhǔn)備的。

　　(4) 統(tǒng)計(jì)分析與預(yù)測：是采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)、系統(tǒng)工程等科學(xué)方法對統(tǒng)計(jì)計(jì)料進(jìn)行歸納、推理和預(yù)測，說明土地利用等方面的情況，揭示其規(guī)律和趨勢，為土地管理決策服務(wù)。

　　9、 我國土地統(tǒng)計(jì)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和以行政管轄區(qū)為單位的分級負(fù)責(zé)相結(jié)合的管理體制，它的任務(wù)是既應(yīng)獲取全面、準(zhǔn)確和統(tǒng)一的資料，同時(shí)還應(yīng)使統(tǒng)計(jì)資料隨時(shí)保持其現(xiàn)勢性，因而土地統(tǒng)計(jì)必須隨土地變化而持續(xù)不斷地進(jìn)行。

　　10、 土地統(tǒng)計(jì)類型：按土地統(tǒng)計(jì)的目的、內(nèi)容和時(shí)間的不同分為初始土地統(tǒng)計(jì)和經(jīng)常土地統(tǒng)計(jì)兩大類。在初始與經(jīng)濟(jì)土地統(tǒng)計(jì)中，又分為基層和國家土地統(tǒng)計(jì)兩個(gè)層次：

　　(1) 初始土地統(tǒng)計(jì)：土地統(tǒng)計(jì)工作的起點(diǎn)，以縣級為單位的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，初始土地統(tǒng)計(jì)也可以在初始土地登記后進(jìn)行，把初始土地登記的各類土地利用面積作為初始土地統(tǒng)計(jì)的基本依據(jù)資料?？杀ＷC土地統(tǒng)計(jì)面積的精確性和穩(wěn)定性。由此，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果和土地登記文件都是初始統(tǒng)計(jì)的重要信息來源，都可以作為統(tǒng)計(jì)初始值。

　　(2) 經(jīng)常土地統(tǒng)計(jì)：是在初始土地統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上開展的對土地變化狀況所進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)，包括通過變更調(diào)查，對所轄行政區(qū)范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行全面核實(shí)，特別是對變化面積和界線進(jìn)行測量和圖上注記，并記錄其變更的面積、原因、性質(zhì)，然后對資料進(jìn)行整理和分析的全過程。定期開展的土地統(tǒng)計(jì)(變更)調(diào)查成果，以及土地征用、劃撥和依法審批建設(shè)用地的文件資料等，都是經(jīng)常土地統(tǒng)計(jì)的基本信息來源和依據(jù)。

　　(3) 國家土地統(tǒng)計(jì)：是縣級以上土地管理部門所進(jìn)行的土地統(tǒng)計(jì)。

　　(4) 基層土地統(tǒng)計(jì)：泛指縣(區(qū))以下的街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所和村級生產(chǎn)單位，以及其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的用地單位集體所從事的基層土地統(tǒng)計(jì)工作，包括建立臺賬做好年報(bào)，開展專題調(diào)查，初始和經(jīng)常的土地統(tǒng)計(jì)，土地統(tǒng)計(jì)原始調(diào)查記錄表的建立和管理，以及各項(xiàng)土地統(tǒng)計(jì)制度的執(zhí)行。

　　(5) 基層土地統(tǒng)計(jì)是國家土地統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)，國家土地統(tǒng)計(jì)是對全國各地基層土地統(tǒng)計(jì)信息的匯總與整理。

　　11、 我國現(xiàn)行的土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表類型：我國土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表按基層土地統(tǒng)計(jì)與國家土地統(tǒng)計(jì)的層次分為基層土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表與國家土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

　　(1) 基層土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表內(nèi)容：《統(tǒng)計(jì)臺賬》、《土地變更記錄表》、《年內(nèi)地類變化平衡表》、《土地統(tǒng)計(jì)簿》、《耕地面積變化情況過錄表》、《各類建設(shè)用地當(dāng)年增加面積過錄表》、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地當(dāng)年增加面積過錄表》。

　　(2) 國家土地統(tǒng)計(jì)報(bào)表：由15種報(bào)表組成。按報(bào)表所反映的內(nèi)容可分為兩類，一類是反映土地權(quán)屬、利用、數(shù)量及其變更情況的土地情況統(tǒng)計(jì)資料，15種表格中，有11種屬于此類，另一類是反映在土地管理機(jī)構(gòu)情況的。分年報(bào)和定期報(bào)表。年度是上年11月1日至本年10月31日，年報(bào)報(bào)送時(shí)間2月底之前，13種屬于年報(bào)。定期報(bào)表實(shí)質(zhì)上為半年期報(bào)告，每年2月、7月各報(bào)送一次。