2013年土地估價基礎與法規(guī)課件1

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　　第一章 土地概念

　　考點1：土地的定義

　　1、 土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現在的種種活動結果。

　　2、 土地的定義包括以下幾層含義：

　　(1) 土地是綜合體。土地的性質和用途取決于全部構成要素的綜合作用，而不取決于任何一個單獨的要素。

　　(2) 土地是自然的產物。人類活動可以引起土地有關組成要素的性質變化，從而影響土地的性質和用途的變化。

　　(3) 土地是地球表面具有固定位置的空間客體。包括地表、地面，地下。

　　(4) 土地是地球表面的陸地部分。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內陸水域、海洋灘涂。

　　(5) 土地包括人類過去和現在的活動結果。

　　3、 土地概念的區(qū)分：

　　(1) 土地與土壤：土壤是指能夠產生植物收獲的陸地疏松表層。從相互關系上看，土壤僅僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤。從本質特征上看，土壤的本質是肥力，土地的本質是生產力。從形態(tài)結構上看，土壤是處在地球風化殼的疏松表層。土地是由地上層、地表層和地下層組成的垂直部面。

　　(2) 土地與國土：國土不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括領土、領空和領海。國土包括資源與環(huán)境兩方面的內容。

　　(3) 土地與景觀：土壤、風化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣及物理化學作用彼此緊密聯系的綜合體稱為景觀。大氣候和地理地質條件的統(tǒng)一是景觀的基本特征。景觀與土地的最大區(qū)別主要在于它只考慮自然地理因素的作用，而極少考慮社會經濟因素的綜合體的影響。

　　(4) 土地與土地資源：資源，是指生產資料與生活資料的來源。土地資源是指在一定技術條件和一定時間內可為人類利用的土地。土地資源是指經過人們投入，從土地上得到收益的土地，即產生了價值的土地。

　　(5) 土地與地產：地產是指作為財產的土地，其中既包括純自然土地，也包括經過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能夠被人們當作財產予以占有。從法律上看，地產不僅包括土地自然體，而且包括土地權利。土地不一定完全是地產，而地產必然屬于土地。地產最重要特性是其商品屬性，具有使用價值和價值，可以像其他商品一樣進行交換。

　　考點2：土地的特征

　　1、 土地的特征：

　　(1) 自然特性：土地的自然特性是指不以人的意志為轉移的自然屬性;

　　(2) 經濟特性：土地的經濟特性則指人們在利用土地的過程中，在生產力和生產關系方面表現的特性。

　　2、 土地的自然特性：

　　(1) 土地面積的有限性。圍湖造田，移山填海僅僅是土地用途的轉換，并沒有增加土地面積。

　　(2) 土地位置的固定性。最大的特性。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有較大變化;決定了土地市場是不完全的市場。

　　(3) 土地質量的差異性。不同地域，由于地理位置及社會經濟條件的差異，不僅使土地構成的諸要素的自然性狀不同，而且人類活動的影響也不同，從而使土地的結構和功能各異，最終表現在土地質量的差異上。

　　(4) 土地永續(xù)利用的相對性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一作為自然的產物，它與地球共存亡，具有永不消失性;第二作為人類的活動場所和生產資料，可以永續(xù)利用。但是，土地的永續(xù)性是相對的。

　　3、 土地的經濟特性：

　　(1) 土地經濟供給的稀缺性。首先，供人們從事各種活動的土地面積是有限的;其次，特定地區(qū)不同用途的土地面積是有限的。

　　(2) 土地用途的多樣性?？紤]土地的最有效利用原則。

　　(3) 土地用途變更的困難性。

　　(4) 土地增值性。

　　(5) 土地報酬遞減的可能性。

　　(6) 此外，土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產關系，包括占有、使用、支配和收益的關系。

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