2013年土地估價實務課件5

　　收益還原法

　　根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的 計算公式;

　　總收益和總費用均應為客觀值，且折算到年;

　　土地收益年限應從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止;

　　房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權的使用年限。計 提折舊年限應從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時， 應按房屋的耐用年限計算折舊，當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊;

　　建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價格為基數(shù)計算。

　　市場比較法

　　所選取的各比較交易案例應為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時間一般為2年內(nèi)的交易實例，最長不超過3年;

　　各比較交易案例價格基礎應統(tǒng)一;

　　區(qū)域因素和個別因素的選取因用途不同應有差別，且二者不能混淆;

　　進行比較因素修正時，要把握兩點：第一，因為求算的是待估宗地價格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;

　　第二，以誰為基準，誰的條件指數(shù)即為 100。

　　成本逼近法

　　土地取得費和土地開發(fā)費應為客觀值;

　　計算利息的基數(shù)為土地取得費及相關稅費和土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費及相關稅費的計息期為整個開發(fā)周期，土地開發(fā)費的計息期根據(jù)費用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計算;計算利息的方式有單利和復利之分，若無具體說明，一般按復利計算;

　　計算利潤的基數(shù)與計算利息的基數(shù)相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數(shù);

　　通過成本累加計算得到的估價結(jié)果一般是無限年期的，在出讓地價估算時，一定要進行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售價、建筑費、專業(yè)費等應為客觀值;

　　計算利息的基數(shù)包括待估宗地地價、建筑費、專業(yè)費和不可預見費;待估宗地地價的計息期為整個開發(fā)周期，后三項的計息期根據(jù)其投入情況確定，在整個開發(fā)期均勻投入時為整個開發(fā)期的一半;

　　若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數(shù)與利息的計算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價值。

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