2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)課件5

　　收益還原法

　　根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無(wú)限年還是有限年選擇正確的 計(jì)算公式;

　　總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀(guān)值，且折算到年;

　　土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿(mǎn)為止;

　　房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì) 提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)， 應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊;

　　建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。

　　市場(chǎng)比較法

　　所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類(lèi)型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2年內(nèi)的交易實(shí)例，最長(zhǎng)不超過(guò)3年;

　　各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一;

　　區(qū)域因素和個(gè)別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆;

　　進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r(jià)格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;

　　第二，以誰(shuí)為基準(zhǔn)，誰(shuí)的條件指數(shù)即為 100。

　　成本逼近法

　　土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀(guān)值;

　　計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計(jì)算;計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無(wú)具體說(shuō)明，一般按復(fù)利計(jì)算;

　　計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同，不能錯(cuò)將利息作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù);

　　通過(guò)成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無(wú)限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀(guān)值;

　　計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi);待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定，在整個(gè)開(kāi)發(fā)期均勻投入時(shí)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期的一半;

　　若已知條件為投資匯報(bào)率，則利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。

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