2013年土地估價實務(wù)課件6

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　　一、土地估價實務(wù)近三次考試題型變化分析

　　1、1998年考試題型

　　該年度考試將計算題放在第三門土地估價理論與方法中，共4小題，每題15分。四個小題分別需要采用收入還原法、市場比較法、成本逼近法和剩余法來答題。在土地估價實務(wù)中的第一個大題是綜合計算題，共3小題，第一小題20分，后兩小題各30分，共80分。綜合計算題主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價實務(wù)分析，其實就是土地估價報告改錯，出了兩題，每題60分。1998年這一門的總分值是200分，不過題型設(shè)置并不是很合理。

　　2、2000年考試題型

　　在題型上跟1998年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計算題減為兩題，每題40分，共80分;二是增加了第二部分案例綜合分析，共一題，60分;三是第三部分土地估價報告改錯改為一題，也是60分?？偡种瞪细?998年一樣，都是200分，但題型結(jié)構(gòu)上顯得合理一些。另外，在土地估價理論與方法中同樣設(shè)有4小題的計算題，依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場比較法和剩余法來答題。

　　3、2002年考試題型

　　取消了第三門土地估價理論與方法中單獨列出的計算題，分別歸入本門的客觀試題和第四門的第一部分中。土地估價實務(wù)第一部分計算題共有3題，其中，前兩小題為簡單計算題，各30分，分別需要采用成本逼近法和剩余法來答題，第三小題是綜合計算題，40分，計算題部分共100分。第二部分案例分析共1題，60分，跟2000年相同。第三部分土地估價報告改錯也是1題，不過分值降為40分。

　　4、2004年考試題型分析

　　2004年考試題型將與2002年相同，不再進行調(diào)整，預(yù)計題量和分值也不會有什么大的變化。2002年的簡單計算題考了成本逼近法和剩余法，今年要特別注意收益還原法和市場比較法。當(dāng)然，這幾種主要估價方法都必須熟練掌握。

　　二、解答計算題注意事項

　　1、仔細審題，用對方法;

　　2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計算公式或算式;

　　3、簡單計算題要先寫明解題方法，綜合計算題先寫明解題思路;

　　4、注意標(biāo)明單位，并按要求進行單位換算;

　　5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計算公式;

　　6、注意檢查，避免出現(xiàn)計算錯誤，以及不按要求保留小數(shù)點后位數(shù)。

　　三、1998年采用收益還原法計算題解析

　　題目：1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題(略)

　　(一)審題

　　1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法

　　從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。

　　2、仔細查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些

　　重點留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。

　　(二)草擬出解題適用的公式和基本思路

　　1、適用公式

　　特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式;計算土地價格時，必須采用有限年期公式。

　　2、解題基本思路

　　第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益

　　第二步：通過建筑物重置價格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計算房屋純收益

　　第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益

　　第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點的土地價格

　　詳 細 情 況

　　一、計算題:

　　1、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為42年，殘值率為10%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。

　　估價：

　　該宗土地在2004年9月的市場價格(請思考，答案將在第四講給出)

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