考點(diǎn)3：建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法

　　一、 建筑物估價方法

　　(一) 重置價格折舊法

　　1、 重置價格折舊法：是成本估價法具體應(yīng)用中的一種評估方法，適合對獨(dú)立舊建筑物估價。另外，各地在城市拆遷補(bǔ)償過程中的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也多是按此辦法制訂的。

　　2、 基本思路：按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。

　　3、 基本公式：建筑物價格=建筑物重置價格―已使用年限的折舊額

　　建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

　　4、 建筑物重置價格的確定：

　　(1) 房屋建筑物分類：根據(jù)承重構(gòu)件、建筑材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)，分4類7等：

　　1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋，這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全。

　　2.磚混結(jié)構(gòu)一等 部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　3.磚混結(jié)構(gòu)二等 部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋。

　　4.磚木結(jié)構(gòu)一等 材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)容設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

　　5.磚木結(jié)構(gòu)二等 結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)房屋。

　　6.磚木結(jié)構(gòu)三等 結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級磚木結(jié)構(gòu)房屋

　　7.簡易結(jié)構(gòu) 如簡易樓、平房、板房、磚坯房、土草房，竹木捆綁房等。

　　5、 建筑物重置價格的確定：建筑物的重置價格包括兩種情況：一種是以重建成本代理重置價格;另一種是以重置成本來代替重置價格。

　　6、 具體求取重置價格的方法：直接法和間接法。

　　7、 在估價中，通常將計算建筑物重置價格的方法分為3種：

　　(1) 凈計法：是就建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，逐一乘以估價時點(diǎn)時各該同樣材料設(shè)備的單價和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物重置價的方法。

　　(2) 平方法：是先計算建筑物每平方單位(通常為平方米)的建筑價格，再乘以建筑物的總平方米數(shù)，即得建筑物的重置價格的方法。

　　(3) 立方法：是先計算建筑物每立方米單位的建筑價格，再乘以建筑物的總立方米數(shù)，即得建筑物的得置價格的方法。

　　8、 建筑物的折舊：指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。

　　(1) 物理的折舊：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞;

　　(2) 功能的折舊：指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對減價。

　　(3) 經(jīng)濟(jì)的折舊：指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價值減低。

　　9、 建筑物折舊的影響因素：

　　(1) 物理因素：引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要有以下幾項：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損，這種折舊一般隨使用時間的延長而不斷產(chǎn)生;二是自然腐朽化，這是隨時間的經(jīng)過或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的，一般不論使用與否，都會隨時間的經(jīng)過而產(chǎn)生折舊;因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷，這種折舊不與使用狀態(tài)發(fā)生關(guān)系。

　　(2) 功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經(jīng)濟(jì)價值和使用價值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。

　　(3) 經(jīng)注的因素：引起建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)因素以，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調(diào)，附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場的變化等。

　　10、 確定建筑物折舊的方法：

　　(1) 新舊程度折舊法。適用于同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合。

　　(2) 平均年限折舊法。定額法或直線法。

　　(3) 定率折舊法。殘存漸減法、遞減折舊法、余額遞閏法。年折舊額初時最大，隨著年度的增加而遞減。

　　(4) 年數(shù)合計法。

　　(5) 償還基金法。償債基金法，指待估建筑物滿了耐用年限時，包括折舊累計額和折舊累計額的復(fù)利計算的利息額。

　　11、 計算折舊應(yīng)注意事項：建筑物耐用年限有自然耐用年限(自然壽命)與經(jīng)濟(jì)耐用年限之分。對于房地產(chǎn)估價來說，所采用的耐用年限應(yīng)為建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。

　　二、 對照法：亦稱標(biāo)準(zhǔn)化，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等的標(biāo)準(zhǔn)房價。

　　1、 應(yīng)用對照法評估建筑物的主要步驟：

　　(1) 確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等;

　　(2) 對照標(biāo)準(zhǔn)查房價;

　　(3) 對基礎(chǔ)房價進(jìn)行調(diào)整;

　　(4) 確定房產(chǎn)評估價格。

　　二、建筑物殘余法：是指用收益還原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得于歸屬于建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還還原利率與折舊率，采用收益還原法求出建筑物的收益價格的方法。

　　2、 建筑物殘余法估價步驟：

　　(1) 一是計算土地與建筑總收益;

　　(2) 二是計算土地的收益;

　　(3) 三是計算建筑物收益;

　　(4) 四是確定還原利率;

　　(5) 五是估算建筑物價格。

　　注：在土地及建筑物評估中，由于建筑物有折舊，而土地所折舊，一般情況下建筑物的還原利率大于土地的還原利率。

　　三、比較法：是在求取估價對象建筑物價格時，將估價對象建筑物與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生交易的類似建筑物的已知價格，修正得出估價對象建筑物的價格的一種估價方法。

編輯推薦：2013年土地估價師考試VIP套餐

         2012土地估價師考試真題及答案專題

          土地估價師歷年真題匯總