2013備考加油站：建筑物估價(jià)2

　　考點(diǎn)3：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的基本方法

　　一、 建筑物估價(jià)方法

　　(一) 重置價(jià)格折舊法

　　1、 重置價(jià)格折舊法：是成本估價(jià)法具體應(yīng)用中的一種評(píng)估方法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)。另外，各地在城市拆遷補(bǔ)償過(guò)程中的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也多是按此辦法制訂的。

　　2、 基本思路：按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營(yíng)管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建筑與評(píng)估對(duì)象一樣的建筑所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到建筑物在評(píng)估時(shí)日的價(jià)格。

　　3、 基本公式：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格―已使用年限的折舊額

　　建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度

　　4、 建筑物重置價(jià)格的確定：

　　(1) 房屋建筑物分類(lèi)：根據(jù)承重構(gòu)件、建筑材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)，分4類(lèi)7等：

　　1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋，這類(lèi)房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全。

　　2.磚混結(jié)構(gòu)一等 部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　3.磚混結(jié)構(gòu)二等 部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋。

　　4.磚木結(jié)構(gòu)一等 材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木結(jié)構(gòu)，這類(lèi)房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)容設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。

　　5.磚木結(jié)構(gòu)二等 結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內(nèi)有專(zhuān)用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)房屋。

　　6.磚木結(jié)構(gòu)三等 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，材料較差，室內(nèi)沒(méi)有專(zhuān)用上、下水等設(shè)備，較低級(jí)磚木結(jié)構(gòu)房屋

　　7.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 如簡(jiǎn)易樓、平房、板房、磚坯房、土草房，竹木捆綁房等。

　　5、 建筑物重置價(jià)格的確定：建筑物的重置價(jià)格包括兩種情況：一種是以重建成本代理重置價(jià)格;另一種是以重置成本來(lái)代替重置價(jià)格。

　　6、 具體求取重置價(jià)格的方法：直接法和間接法。

　　7、 在估價(jià)中，通常將計(jì)算建筑物重置價(jià)格的方法分為3種：

　　(1) 凈計(jì)法：是就建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各該同樣材料設(shè)備的單價(jià)和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物重置價(jià)的方法。

　　(2) 平方法：是先計(jì)算建筑物每平方單位(通常為平方米)的建筑價(jià)格，再乘以建筑物的總平方米數(shù)，即得建筑物的重置價(jià)格的方法。

　　(3) 立方法：是先計(jì)算建筑物每立方米單位的建筑價(jià)格，再乘以建筑物的總立方米數(shù)，即得建筑物的得置價(jià)格的方法。

　　8、 建筑物的折舊：指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)所造成的損耗。

　　(1) 物理的折舊：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞;

　　(2) 功能的折舊：指功能退化而造成的折舊，通常由于同類(lèi)型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對(duì)減價(jià)。

　　(3) 經(jīng)濟(jì)的折舊：指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價(jià)值減低。

　　9、 建筑物折舊的影響因素：

　　(1) 物理因素：引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要有以下幾項(xiàng)：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損，這種折舊一般隨使用時(shí)間的延長(zhǎng)而不斷產(chǎn)生;二是自然腐朽化，這是隨時(shí)間的經(jīng)過(guò)或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的，一般不論使用與否，都會(huì)隨時(shí)間的經(jīng)過(guò)而產(chǎn)生折舊;因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷，這種折舊不與使用狀態(tài)發(fā)生關(guān)系。

　　(2) 功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿(mǎn)足要求，使其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。

　　(3) 經(jīng)注的因素：引起建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)因素以，通常有建筑物的使用與周?chē)h(huán)境的不協(xié)調(diào)，附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化等。

　　10、 確定建筑物折舊的方法：

　　(1) 新舊程度折舊法。適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。

　　(2) 平均年限折舊法。定額法或直線(xiàn)法。

　　(3) 定率折舊法。殘存漸減法、遞減折舊法、余額遞閏法。年折舊額初時(shí)最大，隨著年度的增加而遞減。

　　(4) 年數(shù)合計(jì)法。

　　(5) 償還基金法。償債基金法，指待估建筑物滿(mǎn)了耐用年限時(shí)，包括折舊累計(jì)額和折舊累計(jì)額的復(fù)利計(jì)算的利息額。

　　11、 計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：建筑物耐用年限有自然耐用年限(自然壽命)與經(jīng)濟(jì)耐用年限之分。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，所采用的耐用年限應(yīng)為建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。

　　二、 對(duì)照法：亦稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)化，就是把評(píng)估對(duì)象的客觀(guān)條件與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象條件基本相同等的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

　　1、 應(yīng)用對(duì)照法評(píng)估建筑物的主要步驟：

　　(1) 確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等;

　　(2) 對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià);

　　(3) 對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整;

　　(4) 確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。

　　二、建筑物殘余法：是指用收益還原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價(jià)格時(shí)，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得于歸屬于建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還還原利率與折舊率，采用收益還原法求出建筑物的收益價(jià)格的方法。

　　2、 建筑物殘余法估價(jià)步驟：

　　(1) 一是計(jì)算土地與建筑總收益;

　　(2) 二是計(jì)算土地的收益;

　　(3) 三是計(jì)算建筑物收益;

　　(4) 四是確定還原利率;

　　(5) 五是估算建筑物價(jià)格。

　　注：在土地及建筑物評(píng)估中，由于建筑物有折舊，而土地所折舊，一般情況下建筑物的還原利率大于土地的還原利率。

　　三、比較法：是在求取估價(jià)對(duì)象建筑物價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)已發(fā)生了交易的類(lèi)似建筑物加以比較，從已發(fā)生交易的類(lèi)似建筑物的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象建筑物的價(jià)格的一種估價(jià)方法。

編輯推薦：2013年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2012土地估價(jià)師考試真題及答案專(zhuān)題

          土地估價(jià)師歷年真題匯總