2013備考加油站：建筑物估價1

　　考點(diǎn)1：建筑物與構(gòu)筑物估價的概念

　　1、建筑物，主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構(gòu)造物及其他設(shè)施等。建筑物主要是為了滿足人們在生產(chǎn)和生活中的需要而進(jìn)行建筑的人工改良物，融入了大量的人類勞動和物質(zhì)，作為人類生產(chǎn)和生活的場所。

　　2、建筑物的基本功能是滿足人們生產(chǎn)、生活的需要。在現(xiàn)代社會中，建筑物除具有遮風(fēng)蔽雨、防曬蔽寒的基本功能外，還需要具有為人類提供藝術(shù)、文化、欣賞等功能。

　　3、建筑物的分類：

　　(1)按生產(chǎn)性質(zhì)：生產(chǎn)性建筑(工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(民用建筑)

　　(2)按建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

　　4、建筑物估價，是指估價人員在遵循有關(guān)估價原則的前提下，根據(jù)估價的目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對待估建筑物價格的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時日的市場價格。

　　考點(diǎn)2：建筑物與構(gòu)筑物的價格特征和類型

　　1、根據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價分成兩類：

　　(1)對具有市場流動性的建筑物，其估價的原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物的市場價格。

　　(2)對不具備市場流動性的建筑物，如博物館、圖書館等，其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物的價格。

　　2、影響建筑物價格的因素：

　　(1)建筑物重置價：建筑物重置價是決定建筑物價格的最基本因素。影響建筑物重置價的因素很多，如建筑結(jié)構(gòu)、種類、式樣、材料、裝飾、物價等因素。

　　(2)環(huán)境因素：建筑年代(指建筑物的成新，決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限)、建筑物朝陽(影響采光、通風(fēng))、建筑物用途(用途不同，收益與使用年限不同)、建筑物樓層。

　　3、其他因素：建筑物的設(shè)計，如垃圾場的坐落位置等。

　　1、 建筑物價格的特點(diǎn)：

　　(1) 時間的有效性。(2)建筑物價格的遞減性。(3)建筑物價格的地區(qū)性;(4)建筑物價格受自然條件影響很大;(5)影響建筑物價格的不確定因素多。

　　1、 建筑物估價中的幾個概念：

　　(1) 房屋建筑成本：指不包括建筑紅線以外的土地上的投資，單指房屋從設(shè)計到地基處理至整幢房屋可交付使用過程中的全部費(fèi)用，是房產(chǎn)價值的重要構(gòu)成部分。包括勘察設(shè)計費(fèi)、房屋主體結(jié)構(gòu)工程的建筑、裝修費(fèi)用、室內(nèi)各種配套設(shè)備及安裝費(fèi)、建筑紅線內(nèi)的室外各種設(shè)施配套安裝費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等。

　　(2) 重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。

　　(3) 重置成本：根據(jù)目前的人工、材料價格及正常管理水平，并利用目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計，建造一幢各項設(shè)備相同或相當(dāng)(即同等效用)的建筑物所需的成本，叫重置成本。

　　(4) 應(yīng)計折舊：是指到評估當(dāng)時所發(fā)生的所有折舊，包括物理、功能、經(jīng)濟(jì)退化。

　　(5) 建筑安裝工程預(yù)算定額：為編制施工圖預(yù)算制定的定額。包括建筑工程預(yù)算定額、設(shè)備安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)用定額。它即是編制施工圖預(yù)算、確定建筑產(chǎn)品預(yù)算價格的依據(jù)，也是編制概算定額的基礎(chǔ)。

　　(6) 標(biāo)準(zhǔn)房價：是一個城市同一個等級房屋的平均價格，是房屋價格評估的依據(jù)。

　　(7) 建筑安裝工程概算定額：是設(shè)計單位編制初步設(shè)計概算和技術(shù)設(shè)計修正概算中建筑安裝工程概算的依據(jù)，也是計算建筑安裝工程用料概數(shù)以及進(jìn)行設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)比較的基礎(chǔ)。

　　(8) 建筑物殘值：建筑物在不能使用時還能收回的價值。

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