2013備考加油站：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估4

　?、萃度氘a(chǎn)出資料和市場交易資料分析計算

　　a)投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計算

　　樣點(diǎn)地價的計算方法可以收益還原法的步驟和要求進(jìn)行計算。

　　b)市場交易樣點(diǎn)資料的分析計算

　　根據(jù)樣點(diǎn)類型，采用相應(yīng)的估價方法計算市場交易樣點(diǎn)地價。

　?、迾狱c(diǎn)地價的修正及樣點(diǎn)地價處理

　　樣點(diǎn)地價的修正主要是把樣點(diǎn)地價修正成為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件下的正常地價，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點(diǎn)地價處理是指繪制樣點(diǎn)地價圖及進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)等。

　　a)樣點(diǎn)地價的年期修正

　　不同年期的樣點(diǎn)地價資料應(yīng)修正到基準(zhǔn)地價的有限年期。計算公式為;

　　Pm=Pml/[1―1/(1十rd)ml]

　　式中：Pm――修正后的土地價格;

　　ml――樣點(diǎn)地價的實(shí)際年期;

　　Pml――樣點(diǎn)地價;

　　rd――土地還原率。

　　b)樣點(diǎn)地價的期日修正

　　不同交易時間的樣點(diǎn)地價，只有修正到基準(zhǔn)地價期日的地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。修正過程中應(yīng)區(qū)別不同土地用途，計算地價的變化幅度。在已建立地價指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價指數(shù)進(jìn)行修正。

　　計算公式如下：

　　Kij=Pis/Pij

　　式中：Kij――第i類用地第j期地價修正到基準(zhǔn)地價估價期日的系數(shù);

　　Pis――第i類用地基準(zhǔn)地價估價期日土地交易平均價(或地價指數(shù));

　　Pij――第i類用地第j期土地交易平均價(或地價指數(shù))。，

　　對不同時期發(fā)生的交易地價修正到估價期日的地價計算公式如下：

　　Pls=Kij×Pij

　　式中：Pls――修正為基準(zhǔn)地價評估期日的宗地價格;

　　Pij――第j期，第i類宗地的實(shí)際成交地價;

　　Kij――意義同上;

　　c)樣點(diǎn)地價的其他修正

　　交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價，修正到正常條件下的交易地價。

　　農(nóng)用地開發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價，必須修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價?；鶞?zhǔn)地價評估中的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度，可按各級農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。

　　權(quán)利修正：是指對承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等不同權(quán)利狀況的修正。

　　d)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

　　同一土地級別中，同一交易方式的樣點(diǎn)地價要通過樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)。同一級別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時，需對級別進(jìn)行差別判斷歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。

　　同一級別中，不同交易方式計算的樣點(diǎn)地價，也要通過樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。

　　用t檢驗(yàn)法或均值――方差法對樣點(diǎn)進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。

　　e)樣點(diǎn)地價分布圖的繪制

　　所調(diào)查和計算出的樣點(diǎn)地價，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價分布圖。

　　按不同用途分布繪制樣點(diǎn)資料分布圖;

　　土地級別界線要反映在圖上;

　　直接在圖上表示樣點(diǎn)地價;樣點(diǎn)地價資料多時，采用分級圖例表示地價點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn);

　　樣點(diǎn)資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)序號等。

　　f)數(shù)據(jù)整理

　　將經(jīng)過修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級別、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。

　?、哂嬎慵墑e基準(zhǔn)地價

　　a)樣點(diǎn)數(shù)量的確定。合格樣點(diǎn)量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。

　　b)基準(zhǔn)地價計算。以級別為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)地價的簡單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級別的基準(zhǔn)地價。

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