2013備考加油站：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估5

　　定級指數(shù)模型法

　?、僭u估步驟

　　采用定級指數(shù)模型評估基準(zhǔn)地價，是在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級單元定級指數(shù)、市場交易地價資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級指數(shù)與地價關(guān)系模型，并利用該模型評估級別基準(zhǔn)地價。具體步驟如下：

　　a)資料調(diào)查;

　　b)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型;

　　c)按土地利用類型進(jìn)行樣點地價調(diào)查、計算與整理;

　　d)測算有樣點地價定級單元的平均地價;

　　e)選擇確定有樣點地價定級單元的指數(shù);

　　f)建立定級單元平均地價與定級指數(shù)系數(shù)模型;

　　g)計算各級別基準(zhǔn)地價。

　　②資料調(diào)查的內(nèi)容和要求

　?、鄞_定土地利用類型

　?、軜狱c地價的調(diào)查、計算與修正

　?、轀y算有樣點地價定級單元的平均地價

　　對于有樣點地價的定級單元，如果樣點單元內(nèi)樣點數(shù)量有3個以上且樣點條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計算定級單元的平均地價;如果樣點數(shù)量為3個以下，或雖樣點數(shù)量為3個以上，但樣點不具有代表性，則采用比較法修正并計算定級單元地價，計算方法按照市場比較法的要求進(jìn)行。

　?、捱x擇確定有樣點地價定級單元的指數(shù)

　　根據(jù)定級單元的指數(shù)圖和表格，將有樣點地價的定級單元及其指數(shù)選擇出來，作為建立模型的基本數(shù)據(jù)。

　?、呓⒍壷笖?shù)與定級單元地價關(guān)系模型

　　a)基本模型

　　用于分析定級指數(shù)和定級單元地價之間關(guān)系的基本模型見下式：

　　線性模型

　　y=aX+b

　　對數(shù)模型

　　y=a×┮(X)+b

　　乘冪模型

　　y=aXb

　　指數(shù)模型

　　Y=aebx

　　多項式模型

　　y=aX2+bX+c

　　式中：Y――評估單元地價

　　X――評估單元定級指數(shù);

　　a、b、c――為常數(shù);

　　e――自然對數(shù)的底。

　　b)模型的確定

　　方法和步驟如下：

　　繪制評估單元地價與評估單元定級指數(shù)的二維散點圖來初步確定應(yīng)該選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型;

　　如果二維散點圖能夠反映二者的線性關(guān)系，則選擇線性回歸模型，并對模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結(jié)果確定模型。有關(guān)線性回歸模型的檢驗要求見下文c)線性回歸模型的檢驗;

　　如果二維散點圖樣點數(shù)據(jù)的分布不呈線性時，應(yīng)引入非線性回歸模型。在選擇非線性回歸模型時，應(yīng)對各模型的判定系數(shù)R的大小和二維散點圖本身進(jìn)行比較，直至確定最佳模型。

　　c)線性回歸模型的檢驗

　　線性回歸模型需對以下結(jié)果進(jìn)行說明：

　　描述性統(tǒng)計結(jié)果，包括變量Y與X的均值、標(biāo)準(zhǔn)差、樣點數(shù);

　　相關(guān)分析結(jié)果，包括相關(guān)系數(shù)R、判定系數(shù)R2、調(diào)整判定系數(shù)R3、單項顯著性檢驗P值、回歸系數(shù)95%的置信區(qū)間;

　　對全部觀察單位進(jìn)行回歸診斷的結(jié)果;

　　殘差統(tǒng)計結(jié)果;

　　殘差的直方圖，判斷標(biāo)準(zhǔn)化殘差是否服從正態(tài)分布;

　　觀察值的累加概率圖。

　　d)經(jīng)濟(jì)系數(shù)估價值的經(jīng)濟(jì)意見檢驗

　　一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗;值域檢驗是根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。

　?、嘤嬎愀骷墑e基準(zhǔn)地價

　　利用上述建立的定級指數(shù)與單元地價關(guān)系模型，計算所有定級單元地價，并利用定級單元地價采用簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為級別基準(zhǔn)地價。

編輯推薦：2013年土地估價師考試VIP套餐

         2012土地估價師考試真題及答案專題

          土地估價師歷年真題匯總