2013備考加油站：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估5

　　定級(jí)指數(shù)模型法

　?、僭u(píng)估步驟

　　采用定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)單元定級(jí)指數(shù)、市場(chǎng)交易地價(jià)資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級(jí)指數(shù)與地價(jià)關(guān)系模型，并利用該模型評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。具體步驟如下：

　　a)資料調(diào)查;

　　b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類(lèi)型;

　　c)按土地利用類(lèi)型進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查、計(jì)算與整理;

　　d)測(cè)算有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的平均地價(jià);

　　e)選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的指數(shù);

　　f)建立定級(jí)單元平均地價(jià)與定級(jí)指數(shù)系數(shù)模型;

　　g)計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

　?、谫Y料調(diào)查的內(nèi)容和要求

　　③確定土地利用類(lèi)型

　?、軜狱c(diǎn)地價(jià)的調(diào)查、計(jì)算與修正

　?、轀y(cè)算有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的平均地價(jià)

　　對(duì)于有樣點(diǎn)地價(jià)的定級(jí)單元，如果樣點(diǎn)單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量有3個(gè)以上且樣點(diǎn)條件能代表定級(jí)單元的一般條件，可采用平均法計(jì)算定級(jí)單元的平均地價(jià);如果樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以下，或雖樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以上，但樣點(diǎn)不具有代表性，則采用比較法修正并計(jì)算定級(jí)單元地價(jià)，計(jì)算方法按照市場(chǎng)比較法的要求進(jìn)行。

　　⑥選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的指數(shù)

　　根據(jù)定級(jí)單元的指數(shù)圖和表格，將有樣點(diǎn)地價(jià)的定級(jí)單元及其指數(shù)選擇出來(lái)，作為建立模型的基本數(shù)據(jù)。

　　⑦建立定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)關(guān)系模型

　　a)基本模型

　　用于分析定級(jí)指數(shù)和定級(jí)單元地價(jià)之間關(guān)系的基本模型見(jiàn)下式：

　　線性模型

　　y=aX+b

　　對(duì)數(shù)模型

　　y=a×┮(X)+b

　　乘冪模型

　　y=aXb

　　指數(shù)模型

　　Y=aebx

　　多項(xiàng)式模型

　　y=aX2+bX+c

　　式中：Y――評(píng)估單元地價(jià)

　　X――評(píng)估單元定級(jí)指數(shù);

　　a、b、c――為常數(shù);

　　e――自然對(duì)數(shù)的底。

　　b)模型的確定

　　方法和步驟如下：

　　繪制評(píng)估單元地價(jià)與評(píng)估單元定級(jí)指數(shù)的二維散點(diǎn)圖來(lái)初步確定應(yīng)該選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型;

　　如果二維散點(diǎn)圖能夠反映二者的線性關(guān)系，則選擇線性回歸模型，并對(duì)模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果確定模型。有關(guān)線性回歸模型的檢驗(yàn)要求見(jiàn)下文c)線性回歸模型的檢驗(yàn);

　　如果二維散點(diǎn)圖樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的分布不呈線性時(shí)，應(yīng)引入非線性回歸模型。在選擇非線性回歸模型時(shí)，應(yīng)對(duì)各模型的判定系數(shù)R的大小和二維散點(diǎn)圖本身進(jìn)行比較，直至確定最佳模型。

　　c)線性回歸模型的檢驗(yàn)

　　線性回歸模型需對(duì)以下結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明：

　　描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果，包括變量Y與X的均值、標(biāo)準(zhǔn)差、樣點(diǎn)數(shù);

　　相關(guān)分析結(jié)果，包括相關(guān)系數(shù)R、判定系數(shù)R2、調(diào)整判定系數(shù)R3、單項(xiàng)顯著性檢驗(yàn)P值、回歸系數(shù)95%的置信區(qū)間;

　　對(duì)全部觀察單位進(jìn)行回歸診斷的結(jié)果;

　　殘差統(tǒng)計(jì)結(jié)果;

　　殘差的直方圖，判斷標(biāo)準(zhǔn)化殘差是否服從正態(tài)分布;

　　觀察值的累加概率圖。

　　d)經(jīng)濟(jì)系數(shù)估價(jià)值的經(jīng)濟(jì)意見(jiàn)檢驗(yàn)

　　一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn);值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。

　?、嘤?jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

　　利用上述建立的定級(jí)指數(shù)與單元地價(jià)關(guān)系模型，計(jì)算所有定級(jí)單元地價(jià)，并利用定級(jí)單元地價(jià)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

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