2013備考加油站：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估3

　　樣點地價平均法

　　①評估步驟

　　采用樣點地價評估基準(zhǔn)地價，是在農(nóng)用土地定級基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以樣點地價的平均值評估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價。具體評估步驟如下：

　　a)資料調(diào)查;

　　b)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型;

　　c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查;

　　d)利用投入產(chǎn)出資料分析計算土地利用純收益，并以此計算樣點地價;

　　e)利用市場交易案例資料，計算樣點地價;

　　f)根據(jù)所測算的樣點地價資料，計算各級別基準(zhǔn)地價。

　?、谫Y料調(diào)查的內(nèi)容和要求

　　a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

　　農(nóng)用地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作報告和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料;

　　農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料，農(nóng)地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及實際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等;

　　社會經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等;

　　其它資料：如農(nóng)用地歷史地價資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。

　　b)資料和外業(yè)調(diào)查要求

　　資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行，按土地級別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理;

　　調(diào)查、收集到有關(guān)地價樣點資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫;

　　農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位;

　　樣點調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。

　?、鄞_定土地利用類型

　　根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。

　　④投入產(chǎn)出樣點和市場交易資料調(diào)查

　　農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場交易樣點資料調(diào)查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查;在市場資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。

　　a)調(diào)查樣點的要求

　　樣點單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中;

　　樣點抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查;

　　樣點要有代表性，樣點分布要均勻，樣點數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料;

　　樣點單位總數(shù)、調(diào)查樣點單位總數(shù)、各類樣點單位數(shù)及調(diào)查樣點單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：

　　Eni/En=ENi/EN

　　式中：Eni――第i類用地抽取的樣點單位數(shù);

　　En――各類用地抽取的樣點單位總數(shù);

　　ENi――第i類用地的樣點單位數(shù);

　　EN――各類用地的樣點單位總數(shù)。

　　b)樣點資料的整理

　　樣本資料補(bǔ)充完善或剔除：對所有調(diào)查的樣本資料均應(yīng)逐表審查，對主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，完善內(nèi)容;將缺少主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)充的樣本進(jìn)行剔除;

　　樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別、土地用途、用地效益等進(jìn)行歸類，當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。

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