2013備考加油站：剩余法4

　　考點(diǎn)9：土地價(jià)格的計(jì)算

　　1、地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)―建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)―專(zhuān)業(yè)費(fèi)―不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)―利息―租售費(fèi)用―稅金―開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)

　　考點(diǎn)10：剩余法適用范圍

　　1、剩余法的特點(diǎn)：

　　(1)是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則和合法原則，正確確定了土地最佳利用方式(包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的式樣、外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)與布局等);

　　(2)是否正確掌握了地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系;并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的土地連同建筑物的售價(jià);

　　(3)是否正確地確定了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。

　　2、剩余法估價(jià)有以下幾個(gè)假設(shè)和限制條件：

　　(1)剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)。

　　(2)假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響。

　　(3)假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。

　　3、剩余法的適用范圍：

　　(1)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià);

　　(2)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這時(shí)公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用;

　　(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)公式中的樓價(jià)為整理后的土地價(jià)格，建筑費(fèi)為整理費(fèi)用。

　　(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。

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