2013備考加油站：剩余法3

　　考點(diǎn)7：利息

　　1、 利息即開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。宗地開發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建筑過程中投入的時(shí)間是不同的。

　　2、 預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算;

　　3、 開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建筑期內(nèi)的利息：以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)按建筑期的1/2或以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的1/2按全部建筑期計(jì)算;

　　4、 開發(fā)、專業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全期、全額計(jì)息。

　　5、 投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要注意以下幾個(gè)方面：

　　(1) 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)不計(jì)息。

　　(2) 計(jì)息期的長(zhǎng)短：計(jì)算期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度，其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。

　　6、傳統(tǒng)方法計(jì)算利息的方式：?jiǎn)卫?jì)息、復(fù)利計(jì)息。

　　7、傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別：

　　(1)對(duì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥戆l(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

　　(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)算期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。

　　(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。

　　(4)從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較精略，但相對(duì)簡(jiǎn)單些。就它們的精確與精略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此，這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確;各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。

　　8、利息率的選報(bào)依據(jù)及確定方法：

　　(1)利率的高低。利率有單利利率和復(fù)利復(fù)率。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過來，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率。

　　(2)計(jì)算周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(3)各義利率和實(shí)際利率。在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(又稱有效利率)的概念。

　　(4)資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量反映為“利息”，用相對(duì)量反映為“利率”。

　　考點(diǎn)8：利潤(rùn)

　　1、建筑開發(fā)利潤(rùn)的內(nèi)涵：建筑開發(fā)利潤(rùn)是指將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。

　　2、利潤(rùn)的計(jì)算依據(jù)：開發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，相應(yīng)的利潤(rùn)率一般稱為銷售利潤(rùn)率或投資利潤(rùn)率。

　　3、建成條件下建筑物的價(jià)值主要采用成本法計(jì)算。

　　(1)建成條件下建筑物的價(jià)值主要采用成本法來計(jì)算。其中：

　　新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

　　(2)建筑物重新構(gòu)建價(jià)格可以采用成本法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格來求取。建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于在估價(jià)時(shí)點(diǎn)新建成的建筑物價(jià)值，公式為：建筑物重新構(gòu)建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　(3)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法。

　　(4)求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場(chǎng)提取法、分解法。

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