2013備考加油站：剩余法2

　　考點(diǎn)4：調(diào)查待估宗地情況和最佳開發(fā)利用方式

　　1、調(diào)查待估宗地基本情況

　　(1)調(diào)查土地位置、掌握土地所在城市的性質(zhì)及其在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用現(xiàn)狀，為選擇最佳利用方式提供依據(jù);

　　(2)查清土地面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供論據(jù)。

　　(3)調(diào)查土地利用要求，掌握政府對此宗地的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等，為確定建筑物的規(guī)模、造型等服務(wù)。

　　(4)調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括弄清權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。主要是為確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平等服務(wù)。

　　2、確定最佳的開發(fā)利用方式：

　　(1)根據(jù)調(diào)查的土地條件、土地市場條件等，在政府規(guī)劃及管理等限制所允許的范圍內(nèi)，確定地塊的最佳利用方式，它包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等。

　　(2)在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性、這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在?xiàng)目建成這段時(shí)間里最需要什么類型的房地產(chǎn)。

　　考點(diǎn)5：開發(fā)完成后不動產(chǎn)價(jià)值的測算

　　1、 不動產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)涵：開發(fā)完成以后的時(shí)點(diǎn)上，不動產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)或者折現(xiàn)的市場價(jià)值即為開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)格。

　　2、 假設(shè)開發(fā)條件下不動產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法

　　(1) 對于習(xí)慣出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的不動產(chǎn)的市場交易價(jià)格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)(總開發(fā)價(jià)值);

　　(2) 對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)不動產(chǎn)等，其開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)的確定，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件不動產(chǎn)的租金水平和出租費(fèi)用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價(jià)。

　　3、建成條件下不動產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法：

　　(1)采用剩余法評估地價(jià)時(shí)，一般可采用市場比較法、收益還原法、長期趨勢法對開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估。

　　(2)建成條件下房地產(chǎn)交易價(jià)格可用正常交易成交價(jià)格，通常采用市場比較法、結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法。

　　考點(diǎn)6：開發(fā)成本

　　1、開發(fā)成本的概念及構(gòu)成

　　(1)開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。不同開發(fā)項(xiàng)目其成本構(gòu)成存在差異，在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)，將土地(生地或毛地)開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi);在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi);在建工程續(xù)建項(xiàng)目中，續(xù)建項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購買在建工程稅費(fèi)、續(xù)建成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。

　　(1.1)開發(fā)周期：開發(fā)周期是指從取得估價(jià)對象的日期，即估價(jià)期日，一直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段時(shí)期。不同的開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)周期也不一樣，通常，一個(gè)完整的不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期、工程建設(shè)期、租售期。土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定。

　　(1.2)購地稅費(fèi)：是投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購買了待開發(fā)土地，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。

　　(1.3)開發(fā)費(fèi)用：一般包括土地開發(fā)費(fèi)和房屋建造成本兩部分，土地開發(fā)費(fèi)要考慮待估宗地的開發(fā)程度，按需要投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。開發(fā)建筑成本費(fèi)用可采用比較法、建設(shè)工程概預(yù)算來估算。房屋建造成本包括房屋建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，房屋建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。建安工程費(fèi)可采用比較法來估算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。專業(yè)費(fèi)用包括建筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)，預(yù)算師的工程概預(yù)算費(fèi)用等。一般要用建筑安裝工程費(fèi)的一定比率估算。

　　(1.4)銷售稅費(fèi)：主要指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加;銷售費(fèi)用主要指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。銷售稅費(fèi)一般以開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(jià)值的一定比率來計(jì)算。

　　(1.5)管理費(fèi)用：管理費(fèi)用可按照當(dāng)時(shí)同類不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的正常管理費(fèi)用來推算，通常取建筑安裝工程費(fèi)的一定比率。

　　(1.6)投資利息：根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，剩余法分為傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。傳統(tǒng)方法采用計(jì)算利息的方式考慮資金的時(shí)間價(jià)值，利息開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的全部預(yù)付資本包括未知的待估不動產(chǎn)價(jià)值(通常是地價(jià)款)、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用、購地稅費(fèi)，這些項(xiàng)目都要計(jì)算利息，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式考慮資金的時(shí)間價(jià)值，即不把不動開發(fā)完成后的價(jià)值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價(jià)期日，投資利息和開發(fā)利潤均隱含在折現(xiàn)過程中，從而在剩余法公式中沒有利息和利潤項(xiàng)。折現(xiàn)率應(yīng)采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資本金利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　2、開發(fā)成本應(yīng)區(qū)分地上有無建成房屋計(jì)算：

　　(1)地上無建成房屋的開發(fā)成本

　　(1.1)毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成;

　　(1.2)熟地價(jià)由毛地價(jià)和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)?、通郵、通路和場地平整等費(fèi)用。

　　(2)地上有建成房屋的開發(fā)成本

　　(2.1)開發(fā)成本費(fèi)用包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等。直接工程費(fèi)：是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。間接費(fèi)：規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)組成。

　　(2.2)開發(fā)建筑成本的計(jì)算要求及法。可采用比較法來推算，即通過當(dāng)時(shí)同類建筑當(dāng)前的平均或一般建筑費(fèi)用來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。

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