2013備考加油站：成本逼近法2

　　考點(diǎn)4：土地取得費(fèi)

　　1、 凡新建工業(yè)項(xiàng)目首先需獲得土地，或征地或拆遷。耕地補(bǔ)償費(fèi)，征用前3年平均產(chǎn)值6-10倍;農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)償費(fèi)，前3年平均年產(chǎn)值4-6倍，最高不超過(guò)15倍。總和不得超過(guò)30倍。

　　2、 土地取得費(fèi)應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)，按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。

　　3、 由于成本的增加并不一定提高效用和價(jià)值，尤其是對(duì)單宗地而言，征地、拆遷等土地取得費(fèi)用是對(duì)原土地使用者失去原土地收益的補(bǔ)償，是依據(jù)原來(lái)用途下的土地收益，而不是依據(jù)新土地用途和未來(lái)土地收益的高低確定的。

　　考點(diǎn)5：土地開發(fā)費(fèi)

　　1、(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：通常以七通一平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)：這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一;(3)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：各地根據(jù)用地情況確定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中確定土地開發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面的問(wèn)題：一是應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度(由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi));二是宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致。應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用。

　　考點(diǎn)6：利息

　　(1)土地開發(fā)投資利息的概念：利息是資金的時(shí)間價(jià)值。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過(guò)一年的，利息按復(fù)利計(jì)算。

　　(2)利息計(jì)息方式：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期;開發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)利息可采用兩種計(jì)算：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期的一半;二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。如果開發(fā)費(fèi)是以當(dāng)時(shí)收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般需在土地開發(fā)前一次性支付，因此這一部分開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期也應(yīng)是整個(gè)開發(fā)期。

　　考點(diǎn)7：利潤(rùn)

　　(1)利潤(rùn)的計(jì)算依據(jù)：投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，作為投資的回報(bào)，對(duì)土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。土地開發(fā)利潤(rùn)一般為6%―10%。成本逼近法中利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)，利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率和投資回報(bào)率。投資回報(bào)率的確定通常考慮三方面因素：土地用途、開發(fā)期的長(zhǎng)短、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　(2)利潤(rùn)的計(jì)算方式：

　　投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率

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