2013備考加油站：成本逼近法1

　　第十一章 成本逼近法

　　考點1：成本逼近法概念

　　1、所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。這種成本逼近法，與一般房地產(chǎn)估價中的成本法不同。后者亦稱原價法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的費用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價格，然后加上土地價格，最終得到整個不動產(chǎn)的價格。

　　考點2：成本逼近法的基本公式

　　1、采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價格時，其土地成本包括土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息、利潤、土地增值收益。

　　2、成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應得收益，從而求得土地價格。

　　3、成本逼近法的基本公式即為：

　　土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　4、土地價格構(gòu)成的啟示：首先討論土地價格構(gòu)成不能籠統(tǒng)地談地價構(gòu)成，而必須針對具體的土地條件進行探討，如開發(fā)前的土地，開發(fā)完成后的土地，這樣才能在一定程度上講清地價的理論構(gòu)成;其次要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格，對一定條件土地的地價，理論構(gòu)成雖然存在，但彼此在量上難以截然分清。

　　考點3：成本逼近法估價步驟

　　一、成本逼近法評估地價的程序可分為以下幾個步驟：

　　1、確定土地取得費用

　　2、確定土地開發(fā)費用

　　3、計算稅費;

　　4、計算投資利息：

　　5、計息投資利潤

　　6、確定土地增值收益

　　7、計算、修正和確定土地估價結(jié)果。

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