2013備考加油站：成本逼近法3

　　考點8：土地增值

　　1、土地增值的求取可根據(jù)待估宗地的具體情況，選擇以下方法：用土地成本價格乘以土地增值率來確定;參照類似土地開發(fā)項目的土地市場價格與其土地成本價格之間的差額確定。

　　2、土地增值收益計算公式：

　　土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益率

　　考點9：土地價格修正與確定

　　1、公式：

　　土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　2、通過上述步驟計算的土地價格，還應(yīng)根據(jù)評估對象的具體情況和評估目的，考慮是否進行以下幾方面的修正，最終確定估價結(jié)果：

　　(1)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正;

　　(2)成本逼近法求取有限年期的土地使用價格時，應(yīng)進行土地使用權(quán)年期修正。期年期修正系數(shù)公式： ;

　　(2.1)是否進行年期修正要具體分析：

　　一是當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;

　　二是當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正;

　　三是當(dāng)待估宗地為出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正。

　　(3)如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設(shè)施的占地面積(道路、綠地)是不能賣出去的，其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分攤到可出讓的土地中。計算公式：

　　可出讓土地的平均價格=土地總平均單價×(總土地面積/可出讓的土地面積)

　　(4)宗地成熟度修正。

　　考點10：成本逼近法適用范圍

　　1、成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例水多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用。同進，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。土地成本的增加并不一定會增加它的價值，尤其是土地實際成本的增加，不一定帶來高的土地價格。

　　2、成本逼近法應(yīng)注意的問題：

　　(1)土地取得費用、土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用，即應(yīng)是按照評估期日的有關(guān)規(guī)定的物價水平確定土地取得費和土地開發(fā)費的計費項目和取費標準，而不能按照企業(yè)實際取得和開發(fā)利用時實際投入計算。

　　(2)各項費用的取費標準應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析。

　　(3)成本逼近法評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，用于作為市場交易價格時應(yīng)慎重。

　　(4)不適用于建成區(qū)域已開發(fā)土地、商業(yè)及住宅用地的估價。

　　(5)成本逼近法以成本累加為途徑，而成末高并不一定表明效用和價值高，因此，其評估結(jié)果只是一種“算術(shù)價格”，對土地效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮。

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