2013備考加油站：成本逼近法3

　　考點(diǎn)8：土地增值

　　1、土地增值的求取可根據(jù)待估宗地的具體情況，選擇以下方法：用土地成本價(jià)格乘以土地增值率來(lái)確定;參照類似土地開發(fā)項(xiàng)目的土地市場(chǎng)價(jià)格與其土地成本價(jià)格之間的差額確定。

　　2、土地增值收益計(jì)算公式：

　　土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地增值收益率

　　考點(diǎn)9：土地價(jià)格修正與確定

　　1、公式：

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　2、通過(guò)上述步驟計(jì)算的土地價(jià)格，還應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況和評(píng)估目的，考慮是否進(jìn)行以下幾方面的修正，最終確定估價(jià)結(jié)果：

　　(1)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正;

　　(2)成本逼近法求取有限年期的土地使用價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。期年期修正系數(shù)公式： ;

　　(2.1)是否進(jìn)行年期修正要具體分析：

　　一是當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;

　　二是當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正;

　　三是當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。

　　(3)如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，因?yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(道路、綠地)是不能賣出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂?。?jì)算公式：

　　可出讓土地的平均價(jià)格=土地總平均單價(jià)×(總土地面積/可出讓的土地面積)

　　(4)宗地成熟度修正。

　　考點(diǎn)10：成本逼近法適用范圍

　　1、成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例水多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同進(jìn)，對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的價(jià)值，尤其是土地實(shí)際成本的增加，不一定帶來(lái)高的土地價(jià)格。

　　2、成本逼近法應(yīng)注意的問(wèn)題：

　　(1)土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用，即應(yīng)是按照評(píng)估期日的有關(guān)規(guī)定的物價(jià)水平確定土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)費(fèi)項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而不能按照企業(yè)實(shí)際取得和開發(fā)利用時(shí)實(shí)際投入計(jì)算。

　　(2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析。

　　(3)成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，用于作為市場(chǎng)交易價(jià)格時(shí)應(yīng)慎重。

　　(4)不適用于建成區(qū)域已開發(fā)土地、商業(yè)及住宅用地的估價(jià)。

　　(5)成本逼近法以成本累加為途徑，而成末高并不一定表明效用和價(jià)值高，因此，其評(píng)估結(jié)果只是一種“算術(shù)價(jià)格”，對(duì)土地效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方面的情況未加考慮。

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