2013備考加油站：市場比較法4

　　考點7：確定價格可比基準

　　1、 選擇了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎。

　　2、 建立價格可比基礎包括下列五個方面：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一幣種、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一采用單價

　　3、 在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可以為樓面地價。

　　考點8：交易情況修正

　　1、 交易情況修正的含義：可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因為要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格不是正常的，則應將其調(diào)整為正常的，如此才可以作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。

　　2、 造成成交價格偏差的因素：

　　(1) 有利害關系人之間的交易;

　　(2) 急于出售或急于購買的交易;

　　(3) 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易;

　　(4) 交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易;

　　(5) 特殊方式的交易

　　(6) 交易稅費非正常負擔的交易

　　(7) 相鄰不動產(chǎn)的合并交易

　　(8) 受債權債務關系影響的交易

　　3、 交易情況修正的方法： 或

　　(1) 百分率法：可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格

　　(2) 差額法：可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格

　　考點9：估價期日修正

　　1、 交易案例的交易日期與待估土地估價期日是有差異的，一般前者發(fā)生在先，后者發(fā)生在后，在此期間，土地的價格很可能會發(fā)生變化，因此要進行期日修正，以使比較案例的價格符合估價期日的實際市場情況。

　　2、 修正方法：關于期日修正，可以采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。

　　3、 在利用地價指數(shù)進行期日修正時，必須要注意價格指數(shù)的基期，如上例中指數(shù)的基期是固定的，通常自然數(shù)為定基指數(shù)，而有的價格指數(shù)的基期是不固定的，如國家統(tǒng)計局發(fā)布的土地出讓價格指數(shù)，是以上一年同季度為基期的指數(shù)，對于這類指數(shù)應先調(diào)整到定期指數(shù)后，再得用上述方法進行修正。

　　考點10：區(qū)域因素比較與修正

　　1、 概念：區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。

　　2、 區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。

　　3、 地區(qū)的繁華程度：商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。一般商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高，且隨著距離商服中心距離的增加，土地效用呈現(xiàn)遞減的趨勢。

　　4、 交通狀況：地區(qū)的道路通達度、公共交通的便捷程度以及對外交通的便利程度等。良好的交通狀況，土地利用效益高，地價亦高。

　　5、 基礎設施狀況：地區(qū)的生活設施狀況及公用設施狀況，如給排水、供電等，這些設施條件如何也直接影響土地的利用效益。

　　6、 區(qū)域環(huán)境條件：地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境的綠化、美化程度。

　　7、 市場比較法中的區(qū)域因素修正包括以下幾個步驟：

　　(1) 確定比較因子。

　　(2) 評價各因子的比較修正系數(shù)。方法有幾種：利用距離為比較尺度;利用數(shù)學公式或經(jīng)驗公式計算的影響分值為比較尺度;在地價和各影響因子相關關系分析的基礎上，總結(jié)出各因子條件量化標準和規(guī)律。

　　(3) 利用計算出的區(qū)域因素修正系數(shù)，進行區(qū)域因素修下在。

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