2013備考加油站：市場(chǎng)比較法4

　　考點(diǎn)7：確定價(jià)格可比基準(zhǔn)

　　1、 選擇了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其成交價(jià)格之間的口徑一致、相互可比，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

　　2、 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括下列五個(gè)方面：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一幣種、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一采用單價(jià)

　　3、 在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，土地除了單價(jià)之外還可以為樓面地價(jià)。

　　考點(diǎn)8：交易情況修正

　　1、 交易情況修正的含義：可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因?yàn)橐笤u(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才可以作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。

　　2、 造成成交價(jià)格偏差的因素：

　　(1) 有利害關(guān)系人之間的交易;

　　(2) 急于出售或急于購(gòu)買的交易;

　　(3) 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;

　　(4) 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易;

　　(5) 特殊方式的交易

　　(6) 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

　　(7) 相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并交易

　　(8) 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易

　　3、 交易情況修正的方法： 或

　　(1) 百分率法：可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

　　(2) 差額法：可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格

　　考點(diǎn)9：估價(jià)期日修正

　　1、 交易案例的交易日期與待估土地估價(jià)期日是有差異的，一般前者發(fā)生在先，后者發(fā)生在后，在此期間，土地的價(jià)格很可能會(huì)發(fā)生變化，因此要進(jìn)行期日修正，以使比較案例的價(jià)格符合估價(jià)期日的實(shí)際市場(chǎng)情況。

　　2、 修正方法：關(guān)于期日修正，可以采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。

　　3、 在利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行期日修正時(shí)，必須要注意價(jià)格指數(shù)的基期，如上例中指數(shù)的基期是固定的，通常自然數(shù)為定基指數(shù)，而有的價(jià)格指數(shù)的基期是不固定的，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的土地出讓價(jià)格指數(shù)，是以上一年同季度為基期的指數(shù)，對(duì)于這類指數(shù)應(yīng)先調(diào)整到定期指數(shù)后，再得用上述方法進(jìn)行修正。

　　考點(diǎn)10：區(qū)域因素比較與修正

　　1、 概念：區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。

　　2、 區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。

　　3、 地區(qū)的繁華程度：商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度。一般商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高，土地利用的集聚效益越高，且隨著距離商服中心距離的增加，土地效用呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。

　　4、 交通狀況：地區(qū)的道路通達(dá)度、公共交通的便捷程度以及對(duì)外交通的便利程度等。良好的交通狀況，土地利用效益高，地價(jià)亦高。

　　5、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：地區(qū)的生活設(shè)施狀況及公用設(shè)施狀況，如給排水、供電等，這些設(shè)施條件如何也直接影響土地的利用效益。

　　6、 區(qū)域環(huán)境條件：地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境的綠化、美化程度。

　　7、 市場(chǎng)比較法中的區(qū)域因素修正包括以下幾個(gè)步驟：

　　(1) 確定比較因子。

　　(2) 評(píng)價(jià)各因子的比較修正系數(shù)。方法有幾種：利用距離為比較尺度;利用數(shù)學(xué)公式或經(jīng)驗(yàn)公式計(jì)算的影響分值為比較尺度;在地價(jià)和各影響因子相關(guān)關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)出各因子條件量化標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)律。

　　(3) 利用計(jì)算出的區(qū)域因素修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修下在。

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